С 1 июля этого года жителей большинства многоквартирных домов ждет настоящая реформа: местные власти назначат домам специальных управляющих. Эта процедура обойдет только тех, кто уже создал ОСМД (объединения совладельцев многоквартирного дома).
Этого требует Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Владельцы квартир создают ОСМД чтобы совместно защищать свои интересы в разнообразных ситуациях: начиная качеством предоставляемых услуг и заканчивая ремонтом аварий. Вопрос о том, как создать ОСМД мы освещали в предыдущих наших статьях. Сейчас остро стоит другой вопрос: что будет, если владельцы квартир не создали ОСМД? Таких многоквартирных домов на сегодня примерно 80%. Очевидно, что до 1 июля их количество существенно не сократится. Поэтому большинство владельцев квартир окажется в ситуации, когда местная власть назначит управляющего для их дома.
УПРАВЛЯЮЩИЙ: КТО ЖЕ ОН ТАКОЙ?
Управляющий - частная фирма (или физическое лицо - предприниматель), в уставе которой предусмотрено предоставление услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Такая фирма может иметь в штате собственных сантехников, строителей, ремонтников и т.д., хотя это и не обязательно. Основная функция управляющего - посредник между собственниками жилья и теми юридическими и физическими лицами, которые предоставляют коммунальные услуги. Управляющий заключает договоры с поставщиками газа, горячей и холодной воды, света, на вывоз мусора, уборку придомовой территории, с сантехниками, строителями и другими исполнителями разных ремонтных или профилактических работ. Плату за эти услуги и работу управляющий предъявляет собственникам жилья в виде именных платежек. Сюда, конечно, включена и плата за свои посреднические услуги. Управляющий может предъявлять людям счета без индивидуального договора, так как на договоре будут подписи владельцев жилья и подписи местной власти. А суд, если владелец жилья обжалует счет только на основании того, что он, мол, ничего не подписывал, станет на сторону управляющего. Значит ли это, что владелец жилья вообще ничего и никогда не выиграет в судебном споре с управляющим?
Нет, конечно. Выигрывает, если владелец с помощью квалифицированного юриста сумеет доказать, что, например, качество предоставленной услуги не соответствует выставленной ее цене. Или вообще не получал услуги, за которую его заставляют платить. То есть, если докажет, что управляющий нарушил заключенный с владельцем квартиры договор - индивидуальный или коллективный.
БУДЕТ ЛИ УПРАВЛЯЮЩИЙ ЭФФЕКТИВНО ЗАЩИЩАТЬ ИНТЕРЕСЫ ВЛАДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР?
Будет, если это ему выгодно. Управляющий - коммерческий субъект, его задача - получение прибыли. Эту прибыль можно получить и от потребителей, и поставщиков коммунальных услуг. Другое дело, захочет и сможет конкретный управляющий бороться за качество услуг для жильцов дома в суде, например, с облгазом или водоканалом - монополистами в своих сферах.
Теперь требовать оплатить долги за коммунальные услуги будет управляющий. Ранее это делали ЖЭКи от имени местной власти. А местные власти «выбиванием» долгов занималась неохотно, чтобы не снижать себе рейтинги среди избирателей. Для управляющего неуплаченные собственниками жилья счета - это упущенная прибыль, и чтобы ее вернуть он, не колеблясь, подаст на должника в суд или воспользуется помощью коллекторских фирм.
КАКОВА ЦЕНА НА УСЛУГИ УПРАВЛЯЮЩЕГО?
Сейчас цена на услугу по управлению многоквартирным домом является свободной и не регулируется. Закон обязывает «центральный орган исполнительной власти, обеспечивающий формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства», а сейчас это министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, установить порядок определения такой цены на конкурсе. Однако конкурс не поможет, если в каком-то населенном пункте (районе) есть только одна фирма (управляющий), которая, при отсутствии конкуренции, захочет завысить цену на услуги по содержанию дома.
КУДА ИСЧЕЗНУТ ЖЭКИ?
Традиционные ЖЭКи не исчезают. Они будут работать и дальше, но теперь не прямо с жильцами дома, а через управляющего, заключая уже с ним договоры. Впрочем, вполне возможны ситуации, когда конкретный владелец квартиры заключит с ЖЭКом разовый договор, к примеру, на замену унитаза и без посредничества управляющего. Закон такое не запрещает.
ЖЭКи могут:
■ остаться коммунальным предприятием и работать с управляющим;
■ превратиться в частную фирму (конечно, если местные власти дадут на это согласие) и работать с управляющим;
■ стать частной фирмой, которую местная власть назначит управляющим.
КАК БУДУТ НАЗНАЧАТЬ УПРАВЛЯЮЩЕГО?
Закон говорит, что это должно делаться на конкурсной основе. Правда, четкий порядок именно таких конкурсов еще не утвержден. Впрочем, местные власти могут легко обойтись и уже действующими нормативными документами, например о проведении тендеров на госзаказ. Ведь выбор управляющего - это, собственно, и есть выбор юридического лица, которое предложит наиболее выгодную для местного бюджета цену за свои услуги. Государство принятием Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» сделало четкий выбор: между собственниками жилья (или нежилых помещений) в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг обязательно должно быть негосударственное юридическое лицо (посредник), и если такое юридическое лицо не создадут сами владельцы, то его должны назначить (выбрать на конкурсной основе) местные власти. Местные власти заключают с ним договор на один год, автоматически продлевают договор еще на год, если за месяц до окончания стороны не выразили желания его расторгнуть.
МОГУТ ВЛАДЕЛЬЦЫ ЖИЛЬЯ ОТКАЗАТЬСЯ ОТ УСЛУГ УПРАВЛЯЮЩЕГО, НАЗНАЧЕННОГО МЕСТНОЙ ВЛАСТЬЮ?
Могут. Однако с обязательным условием: управляющий заменяется ОСМД. Так что лучше создавать ОСМД, ведь без ОСМД будет намного хуже всем жителям дома. Владельцы жилья - с ОСМД, или без него - практически всегда имели проблемы с теми, кто предоставляет коммунальные услуги. Но существенная разница заключается в том, что совместно разбираться с проблемами гораздо легче. Споры в судах с монополистами (а поставщики основных коммунальных услуг - газа, света, воды - такими и есть) даже для ОСМД являются тяжелыми, а потребители-одиночки вообще практически не имеют никаких шансов.
БУКВА ЗАКОНА
Пункт 5 статьи 13 «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»: «5. В случае если в течение одного года с даты вступления в силу настоящего Закона (то есть с 1 июля 2016 года) совладельцы многоквартирного дома, в котором не созданы объединения совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которой расположен многоквартирный дом. В таком случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок».