В мире началось масштабное наступление на систему бронирования арендного жилья Airbnb. Созданная в 2009 году компания перехватила значительную часть размещений у отельеров. Как результат отельные сети стали мимикрировать, выводя на национальные рынки объекты с приближённым к жилью форматом и ценами. А крупные туристические города запрещают или ограничивают размещение объявлений на онлайн-платформах.
Европейские лимиты
О планах запретить аренду городских метров через Airbnb заявил Амстердам. На данный момент владельцы жилья ограничены 60 днями в году, а уже в следующем году количество разрешённых дней сдачи в аренду снижено до 30. Плюс регистрация в муниципалитете.
В столице Германии действует закон об использовании жилых помещений не по назначению. Сдавать можно по спецразрешению, или до 50 % площади при условии совместного проживания с хозяином жилплощади. В Париже с ноября 2017 года сдавать посуточно квартиры и дома можно не более чем на 120 дней в году. Сервис перечисляет с каждой сданной квартиры туристический налог. В Копенгагене Airbnb будет передавать фискалам данные об арендодателях. Установлен и годовой лимит на краткосрочную аренду квартир: не более 70 суток. С марта информация об испанских клиентах сервиса также будет передаваться в налоговые органы этой страны.
Власти объясняют свои действия ростом цен на аренду недвижимости, который вызван перетоком значительной части съёмных квартир в наиболее прибыльный сегмент краткосрочной аренды. Однако Airbnb и подобные сервисы уже сделали рынок аренды жилья для туристов глобальным и сформировали контингент потребителей этих услуг.
Дёшево и ненадолго
Отельеры ответили запуском небольших тематических отелей-бутиков и хостелов, предлагающих гостям те преимущества, на которых взлетели сервисы аренды: жильё недорогое и персонализированное. Естественно, покрыть собой весь спектр частного жилого разнообразия не удастся, поэтому и в 2018 году эксперты предрекают Airbnb рост на 29 %.
С другой стороны наступление на рынок квартирной аренды ведут девелоперы и операторы сервисных апартаментов. Это квартиры с гостиничным уровнем обслуживания, управляемые единым оператором. В западных странах эта ниша широко представлена; появляются подобные предложения и в Украине. Однако вряд ли сегодня это может всерьёз угрожать рынку частной аренды.
По данным опроса КГГА, каждый пятый иностранец в Киеве предпочитал съёмную квартиру гостинице. Денежный объём рынка краткосрочной аренды и число объектов в Украине доподлинно неизвестны. Да и Airbnb у нас пока не получил такого развития, как местные платформы для аренды жилья. Это показывает, что мы в значительной степени ориентированы на внутреннего туриста.
Чаще всего квартиры посуточно сдаются в Киеве, Одессе и Львове, на которые приходится около 40 % всего рынка. Чем меньше в городе туристов, тем меньше сезонные изменения цен. Киев и Львов показывают пики в праздники, особенно под Рождество. Цены в Одессе резко взлетают летом, но пиковый период длится по-разному в разных локациях: в приморской зоне удлиняется с мая по сентябрь, в центре это июнь-август. Самые низкие цены — в январе-феврале.
Цена — основное преимущество аренды жилья. Судя по данным различных сервисов, более половины клиентов выбирают жильё в ценовом диапазоне 500–1120 грн, в то время как жильё стоимостью более 2200 грн в сутки бронируется только в 5 % случаев. Высок спрос на однокомнатные квартиры — 55 %. Вторые по популярности — двухкомнатные: порядка 30 %. Наиболее востребован съём на одни сутки — более 40 %. В среднем только около 5 % приезжих занимают жильё 5 и более суток.
Приезжайте к нам в Одессу!
В пляжный сезон в Одессе меняются не только цены на аренду, но и спрос, и предложение. Последнее летом вырастает в 2–4 раза, а цены — на 30–40 %, и большинство приезжают не на один-два дня. Арендодатель предпочитает тех, кто приехал на неделю и больше.
Приморские отели в сезон загружены процентов на 80, а остальную часть года в основном простаивают. В центре города в низкий сезон занята только часть номерного фонда. При этом в Одессе недостаточно демократичных трёхзвёздочных отелей, которыми чаще всего интересуются туроператоры.
Потоки отдыхающих сегментированы по ценовым нишам, отельный и квартирные потоки практически не пересекаются. Рассчитывать на заметный переток клиентов из сектора частной аренды в гостиничный операторы рынка могут в том случае, если предложат свои услуги в самом низком ценовом диапазоне. Для людей со скромным бюджетом квартира лучше хостела хотя бы из-за наличия собственной кухни. Базы отдыха привлекательны пакетными предложениями, которые включают размещение и питание, но при прочих равных проигрывают квартирам в комфортабельности. К тому же у частников есть возможность снижать фактическую стоимость проживания за счёт увеличения числа проживающих.
Рыночный консенсус
В Украине регулярно появляются планы упорядочивания рынка арендного жилья с предложением поделиться доходами с властями. Подходы могут быть разными: повышение налога на недвижимость, например, при наличии второго жилья, штрафами за незадекларированные доходы или принуждением к выплатам сборов агрегаторов арендных квартир. О подготовке законопроекта относительно аренды жилья заявлял и министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Геннадий Зубко.
Впрочем, в предвыборный период ожидать от властей наступления на рынок частной краткосрочной аренды, наверное, не стоит: попытки разрушить сложившийся рыночный консенсус будут встречены крайне негативно. Рынок краткосрочных арендодателей в значительной степени представлен физлицами, сдающим только одну квартиру. Полученные доходы позволяют им оплачивать растущие коммунальные счета, эти деньги вращаются в украинской экономике и поддерживают потребительский спрос. И смена трендов в этой сфере возможна лишь при общем росте благосостояния.
Zavarnik