На что обратить внимание при покупке новой квартиры в новом доме?
Часть застройщиков исчезает еще на этапе котлована, хотя сейчас подобных случаев меньше по сравнению с 2008-2009 годами. Для покупателя тут простая рекомендация - не покупать метры на этапе котлована, разве что у застройщика с длинной и безупречной историей.
Иногда и документы в порядке, работы ведутся, этажность растет. Однако, когда остается застелить крышу, строительство замирает, а девелопер начинает кормить обещаниями. И хорошо, если это затягивается на 2-3 месяца, но если «заморозка» достигает полугода - объект можно считать почти безнадежным.
А еще обиднее, когда дом готов, но сдать его в эксплуатацию не удастся из-за того, что местные власти ставят палки в колеса или не хватает каких-то документов. И вроде бы застройщик не особо виноват, но инвестору-то от этого не легче, так как он остается с носом.
Присматриваемся и думаем
Примеряя на себя роль Шерлока Холмса перед покупкой вожделенных метров, в первую очередь смотрим на «породистость» застройщика. В эти параметры входят количество лет, которые компания вообще существует, количество сданных объектов за время существования и. что немаловажно, их состояние на сегодня. Также можно поинтересоваться, как компания пережила предыдущие кризисы. Например, приостанавливала ли строительство, затягивала ли сроки сдачи. Это один из индикаторов стабильности застройщика.
Обязательно нужно выяснить, каковы способы финансирования строительства. «В основном застройщики используют фонды финансирования строительства или выпуск целевых облигаций. Остальные схемы менее надежны и несут с собой массу рисков для покупателя», - объясняет адвокат, руководитель днепропетровского офиса ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Леся Самарина.
Если первый этап не вызвал особых вопросов - стоит посетить мониторинговый портал Градостроительного кадастра Киева (http://monitor.mkk.kga.gov.ua/). Именно там содержится мало-мальски систематизированная информация о проблемных объектах (как в Киеве, так и других городах), текущее положение дел и дискуссии инвесторов. Например, там можно встретить киевские ЖК «Южный Квартал» и «Жемчужина Троещины», комплекс «Гармония» из Одессы и «Дипломат-Парк» во Львове.
Достаем из-под земли
Если дело все же дошло до диалога с застройщиком - нужно запастись терпением, так как придется перелопатить немало документов и задавать неудобные вопросы в отделе продаж. Дпя начала нужно запросить у Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСНУ) назначение земли для выбранного объекта. Участок должен находиться в зоне общественной и жилой застройки. Иные статусы участка вести строительство запрещают. После - получить информацию о руководителях и собственниках застройщика. Она доступна в Едином государственном реестре юрлиц и физлиц-предпринимателей. Вдруг среди этих людей «всплывут» имена, которые уже были замешаны в строительных скандалах. Также не лишним будет удостовериться в отсутствии судебных дел и прочих споров у представителей компании через Единый судебный реестр. И, конечно же, проверить наличие арестов и обременений, наложенных на земельный участок. В этом поможет Реестр прав на недвижимое имущество. После разбора реестров важно не постесняться и запросить у застройщика пакет документов для анализа и ознакомления.
«Раз - документы, подтверждающие право собственности на землю или на аренду; два - декларацию о начале строительных работ, которая должна быть согласована Госархистрой инспекцией (для объектов I-III уровней сложности) или отчет экспертизы проектной документации (для объектов IV-Vуровней сложности); три - градостроительные условия; четыре - техническую документацию на все виды коммуникаций, которые будут в доме; пять - разрешение на исполнение строительных работ; шесть - лицензию (для объектов IV-V уровней сложности)», - подсказывает Дмитрий Груба юрист АО «Правовая группа «Доминион».
Причем, если земельный участок находится в аренде, его целевое назначение должно содержаться в договоре аренды, который нужно требовать у застройщика. «Если вдруг девелопер не предоставляет такую информацию, то это должно насторожить», - предупреждает Юлия Курило, партнер адвокатского объединения «СК групп». Вдобавок необходимо обратить внимание на соответствие планов застройщика функциональному и целевому назначению земли, на которой строится ЖК. Для этого нужно воспользоваться данными Градостроительного кадастра Киева. Не помешает запросить в районной администрации генплан и уточнить градостроительные условия, а также ограничения. Генплан прояснит, что может быть построено на конкретном участке, и какие требования к застройке будут выдвигаться. А также выяснить, обманывает девелопер или нет, обещая дополнительно построить парковку, теннисные корты либо детский садик.
И вдруг беда
«Замороженная» стройка, конечно, не приговор. Но предупреждаем - выбраться из нее без потерь практически невозможно. Конечно, можно требовать вернуть вложенную сумму (главное, чтобы договор содержал такой пункт!). Однако вероятность того, что компания, погрязшая в долгах, выплатит отступные, минимальна.
Вообще, лучше организовать инициативную группу инвесторов, которые будут вести диалог с застройщиком, властями, правоохранительными органами. Эти же активисты смогут провести оценку - технического состояния объекта, степень готовности и количества проданных помещений, чтобы подсчитать, сколько в принципе требуется денег для достройки.
После этого можно начинать переговоры с застройщиком и предложить один из вариантов. Проще всего - заключить «мировую» и договориться о возврате вложенных средств. Возможно, с определенным дисконтом, до 10-20%. Если в качестве обеспечения выступали строительные облигации, можно требовать их обратный выкуп. Инвестор при этом теряет до 3-5% вложенной суммы.
Третий вариант - сменить застройщика. Это возможно, когда строительство финансируется через ФФС, а инвесторы готовы объединиться в ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Причем, если проект не мертворожденный и практически достроен, шансы найти другую управляющую компанию, которая сможет довести строительство до ума, достаточно высоки. «Бывали случаи, что компании бросали свои стройки на финише. Есть такие примеры в Гостомеле и Киеве. Тогда сами покупатели за свой счет вводили дома в эксплуатацию, подключали к сетям, запускали лифты и доделывали кровлю», - рассказала Ангелина Дерсвлева, директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone.
Также бывали случаи, когда нужно было обращаться, для того чтобы застеклить балкон в Киеве Газда, ведь застекленные балконы или лоджии, это в первую очередь дополнительное тепло в вашей квартире, во-вторых вас не побеспокоит уличный шум и пыль.
Самый экстремальный способ - перепродать квартиру в проблемном доме. Так поступали, например, инвесторы в ЖК Silver Breeze в Киеве, где строительство затягивалось и многие запаниковали. Но сбывать жилье в любом случае придется с немалым дисконтом, уступив до 20-30% его рыночной стоимости. Кроме того, продать такую квартиру можно лишь в доме, который не безнадежен, а строительство в нем замерло недавно.
(по материалам dengi.ua)