И вширь, и ввысь
2014 год развернул рынок первичного жилья лицом к покупателю. И эта тенденция сохраняется до сих пор. Застройщики ужимают свою маржу и даже отчасти демпингуют, перетягивая покупателей на свою сторону, чем изрядно портят настроение продавцам на вторичном рынке, которым тоже приходится сбавлять ценники и соглашаться на торг.
Само строительство не сбавляет темп. По данным консалтинговой компании City Development Solutions в 2014 году только в столице было зафиксировано 185 строящихся объектов, а на данный момент их число составляет 192. «Жилищное строительство столицы и пригородов наращивает обороты: по итогам I квартала 2015 году в Киеве сдано в эксплуатацию 215,1 тыс. кв. м жилья, что на +18,2% больше, чем в I квартале 2014 и на +20,1% больше, чем в I квартале 2013 года. В Киевской области сдано 309,7 тыс. кв. м», - сообщили в аналитическом отделе консалтинговой компании UTG. За I полугодие в Киеве появилось сразу 12 новых объектов. Правда, большая часть из них класса «эконом» и «комфорт». Хотя в 2013 году между дешевыми и дорогими квартирами (бизнес и премиум) соблюдался относительный паритет. Фокус на бюджетном жилье сформировался в 2014 году, сохраняется он и по сей день. «Комфорт» в столице пополнился жилыми комплексами: Львовский квартал (РИЭЛ), ParkLand (ZimCapitalGroup). Эконом тоже не сдает позиции и застраивается целыми мини-микрорайонами. Это комплекс по ул. Новомостицкой/ ул. Замковецкой (Интергал-буд), а также ЖК «Ясногорский» (SunDevelopment), ЖК «Новомостицкий» (Укрбуд). Однако и квартиры в дорогих новостройках все равно находят своих покупателей. Начато строительство ЖК Richmond (GEOS), ЖК по ул. Патриса Лумумбы 11, по ул. Лейпцигской, 13 (Киевгорстрой) и клубного дома по ул. Гоголевской, 47 (Реалити). В феврале 2015 года также начались продажи квартир в Pechrsk Hall (Укрбуд), которые, правда, через некоторое время приостановились. Кроме того, с начала 2015 года сдан в эксплуатацию ЖК Skyline (Amstar) и дом по ул. Гоголевской, 43.
Плюшки для всех
Дополнительная выгода для потенциального покупателя - попасть на дисконт или акцию, от которых застройщики, к счастью, пока не отказались. Некоторые девелоперы временно снижают стоимость «квадрата», другие делают приятные скидки на целые квартиры, третьи - готовы дать рассрочку, и при этом соглашаются на первоначальный взнос от 10-50% стоимости жилья. Скидки, правда, доступны чаще всего для тех, кто имеет возможность внести все 100%. Тогда есть шанс сэкономить до 10-15%. Также специальная цена может распространяться лишь на отдельные квартиры, которые не всегда имеют самое выгодное расположение. Например, на ветреной стороне, на первом или последнем этажах. Временное снижение стоимости квадратного метра - еще одна уловка. Она выгодна тоже для тех, кто готов купить квартиру сразу, или хотя бы дать крупный аванс. Ведь со временем цена «квадрата» будет повышаться, и покупателю за остаток квартиры все равно придется платить больше.
Кто быстрее?
В столице по скорости застройки лидирует Голосеевский район, благодаря окончанию строительства нескольких секций в ЖК «Лико Град», ЖК «Венеция», второй очереди жилого дома на пр. Ак. Глушкова от «Киевгорстроя». А также Оболонь, где недавно введен в эксплуатацию очередной дом в ЖК «Яскравий». До конца года ожидается появление масштабных жилых комплексов в Дарницком районе Киева. Эти районы популярны благодаря своей мягкой экологической обстановке, наличию парков, озер, зон отдыха. Добавляет им очков и наличие транспортной инфраструктуры (появление метро на Теремках спровоцировало там настоящий строительный бум), а также объектов социальной сферы: школ, детских садов, вузов. Вместе с тем, за последние несколько лет сократилось предложение жилья в Святошинском районе столицы. Высокая конкуренция от пригородных жилых комплексов Житомирского и Варшавского направлений, а также близлежащих коттеджных городков, снижает привлекательность новостроек на Святошино, которые при тех же качественных параметрах значительно дороже. Теряет позиции и Деснянский район, поскольку обещанного метро там до сих пор нет, а из отдаленных уголков Троещины добираться в центр Киева крайне неудобно.
Цены на столичную недвижимость пока что сохраняют стабильность. Комфорт- и эконом-класс доступны с отметки в 12 тыс. грн./кв. метр. По таким же ценникам продают квартиры в ЖК «Новомостицкий» и ЖК «Традиция» на Позняках.
В бизнес-классе цена повыше, от 17 тыс. грн./квадрат - ввиду улучшенных строительных материалов, более разнообразных планировок и благодаря расположению ближе к станциям метро, рекреационным зонам и прочей инфраструктуре. Как пример - ЖК «Министерский» или ЖК «Воздухофлотский квартал». В премиум-сегменте стоимость квадратного метра начинается с 32 тыс. грн. Хотя в некоторых объектах цена в 1,5-2 раза выше. Это объясняется тем, что квартиры уровня «бизнес» и «премиум» чаще всего продаются либо на завершающихся этапах строительства, либо в готовом виде. Поэтому застройщики двигать цену не готовы.
Возле столицы
Пригороды застраиваются еще более внушительными темпами. По данным Государственной службы статистики, в первом квартале 2015 года разрыв в наращивании объемов строительства в городах-спутниках по сравнению с Киевом увеличился на 43%. Хотя в 2014 этот показатель был более чем в 2 раза ниже - около 20%. К концу лета в окрестностях Киева, как на Правом, так и Левом берегу Днепра, насчитывалось свыше 210 объектов. Лидеры - Варшавское, Житомирское и Одесское направления. Например, в Ирпене строится 68 новых объектов, В Буче - 12 объектов, в Ворзеле - 8 объектов, в Гостомеле - 4 новостройки. В Вишневом и в Софиевской Борщаговке возводится по 16 «свежих» домов, в Петропавловской Борщаговке -7, в Петровском - 6, в Белогородке - 5, в Чайках - 3 новостройки.
По направлению к Одессе активнее всего строительство идет в Гатном - там 4 объекта, в Тарасовке строится 3 дома, а в Глевахе - 2. Застройщики не покинули и Бровары, где идет стройка на 11-ти объектах, а также Борисполь, там появится 14 новостроек. А вот Обухов пока что не особо радует желающих переехать в этот городок: там всего лишь 3 новых проекта.
Ирпень не только лидирует масштабами строительства, но и упорно конкурирует ценами, которые начинаются от 8 тыс. грн./кв. м. В Вишневом и Софиевской Борщаговке чуть дороже, от 10 тыс. грн./кв. м. В Гатном за квадратный метр девелоперы просят от 11 тыс. грн., а в Чабанах, равно как и в Вышгороде, цены приблизились к столичным - от 12 тыс. грн. На Левом берегу, в Броварах, квартиру можно купить, отдав за квадратный метр 9 тыс. грн.
Однако, через год-полтора массовая застройка столичного пригорода явно приутихнет. А когда произойдет насыщение и строительство притормозит - начнут активнее расти цены. Пока же спрос на жилье в «сателлитах» остается высоким. Ведь цена квадратного метра все еще прилично ниже, чем в столице. Кроме того, в пригородах нет такой сильной задымленности, пробок, больше зеленых зон. Также вместе с новостройками разрастается инфраструктура, что для потенциальных покупателей имеет немалое значение.
Тянутся к центру
В милионниках ситуация на первичном рынке почти копирует столичную. Активно застраиваются как жилые районы города, так и пригороды. Например, во Львове можно приобрести квартиры в более чем 200 жилых комплексах. Из них 90 приходится на жилье эконом-класса. Цены на львовские квартиры начинаются с 8 тыс. грн./кв. м на окраинах города, за комфорт-класс просят от 9-10 тыс. грн. за «квадрат», в новостройках уровня «бизнес» - от 13 тыс. грн.
В Одессе в общей сложности 94 новых объекта, из них почти половина - все тот же эконом. Цены на квартиры колеблются от 9 тыс. грн. до 15 тыс. грн. и даже выше. В зависимости от «классности» жилья, района, где оно расположено, и от жадности застройщика.
В Харькове выбор поменьше, всего лишь 58 объектов. Стоимость квадрата даже ниже, чем в пригороде Киева - от 7 тыс. грн., за бизнсс-новостройки просят минимум 13 тыс. грн. В Днепропетровске ассортимент и вовсе скуден, чуть более 30 новостроек, где ведутся продажи квартир. Стоимость квадратного метра при этом начинается с 11-13 тыс. грн.
Бюджетные идеи
Растет не только количество новостроек, но и меняется качество строительства, а также планировки. Причем квартиры с малым метражом - от 30 кв.м. - именно сейчас пользуются спросом. Причина понятна - низкий порог входа: «Если сейчас за 25 тыс. долл. можно купить квартиру 28-40 кв.м, то в будущем за эти деньги можно будет приобрести жилье площадью 25-30 кв. м. Покупатель ведь уже знает, что за те же деньги он может требовать больше и лучше. Проектируют такие квартиры в основном в объектах эконом-класса, а также небольшое количество в комфорт- классе», - рассказала Анна Искэрдо, директор проектной компании «АИММ-групп».
Вообще площадь квартир постепенно сжимается. В домах постройки 2005- 2009 годов можно встретить «единички» размером 50-60 кв.м, «двушки» - 70-80 кв.м, а трешки - 100 кв.м. Сегодня же площадь однокомнатных квартир составляет от 35-45 кв.м, двухкомнатных - от 50-65 кв.м, трехкомнатных - около 80 кв.м к тому же покупателей все больше интересуют не только метры, но и энергоэффективность объекта, особенно его способность сохранять тепло в осенне-зимний период. А это, прежде всего, зависит от строительных материалов, которые составляют основу дома (пустотелый блок уже вчерашний день, в ходу как минимум газобетон, а лучше всего - кирпич), наличие утепления, качество строительных и
монтажных работ, в том числе установка окон и дверей, а также монтаж современных экономичных радиаторов отопления.
Не меньше внимания уделяется архитектурным изыскам. Даже в экономе и комфорте можно встретить не банальные «квадратные» планировки, а идеи открытого пространства необычных конфигураций. Это же касается придомовой территории, которой застройщики придают некие условные границы, чтобы выделить дом из общего пейзажа массива. И, конечно же, развивается внутренняя инфраструктура, которая занимает первые этажи: магазины, аптеки, химчистки, парикмахерские, кафе. Все это тоже атрибуты современных домов, которые становятся стандартом. (по материалам dengi.ua)