С 1 июля начался сезон сбора... налога на недвижимость. Он продлится до 29 августа. При этом есть две новости – хорошая и плохая. С нынешнего года отменена ответственность налогоплательщика, если он не получил уведомление от ГФС. Но в то же время ГФС позволили взыскивать «забытый» ими налог задним числом – за три последних года. Правда, без штрафных санкций. С учетом других законодательных коллизий это обещает усилить путаницу по данному налогу до состояния «черт ногу сломит».
Налог на недвижимости — самый формальный налог в Украине. Такое впечатление, что местной власти и фискалам лень с ним возиться. Тем более, что в масштабах странах он приносит сущие копейки.
Наибольшая часть уплаченного в прошлом году налога на недвижимость поступила от юридических лиц за нежилую недвижимость (она еще называется “недвижимое имущество, отличное от земельного участка”). В общей сложности это около 700 млн. грн. Физические лица заплатили всего 215 млн. грн, из которых только четверть – за объекты жилой недвижимости.
Порядок уплаты налога на недвижимость определяет 266 статья Налогового кодекса Украины. Согласно ей, платить нужно только за “лишние метры” – хозяевам квартир, общей площадью свыше 60 кв. м и частных домов – свыше 120 кв. м.
Если в собственности человека несколько квартир, домов или квартир и домов, то суммируется общая площадь всех объектов и отнимается льготная – 60 или 120 кв м. При одновременном владении домом и квартирой – 180 кв м. С каждого метра “сверх нормы” этим летом надо заплатить 48 грн – 1,5% от минимальной зарплаты по состоянию на начало 2017 года.
На этом ясность и прозрачной данной темы заканчивается. И начинаются коллизии пополам с неразберихой в стиле “дедка за бабку, бабка – за репку”. О которых стоит рассказать подробно.
Начнем с того, что уведомить гражданина о том, что он должен заплатить налог на недвижимость и установить сумму этого налога, должны фискальные органы. Это прямо записано в законодательстве — все той же универсальной ст. 266 Налогового кодекса. Там сказано, что “исчисление суммы налога с объекта/объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, осуществляется контролирующим органом по месту налогового адреса (регистрации) собственника такой недвижимости” (п.п. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 НКУ).
Налоговики в свою очередь обязаны получить информацию обо всех объектах недвижимости, которые принадлежат гражданам, от органов местного самоуправления. Для этого Кабинетом Министров утверждена специальная форма.
Но органы местного самоуправления далеко не всегда подают в налоговую необходимую информацию, тем самым лишая ее оснований делать расчеты и начислять налог. Почему? Потому что у них самих часто нет сведений.
А нет их потому, что далеко не все объекты недвижимости, которые находятся в собственности у граждан, включены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Особенно это касается квартир и домов, зарегистрированных до 2013 года – начала работы государственного электронного реестра. Если имущество приобреталось владельцем давно, и его собственник не менялся, информация может просто затеряться.
Еще хуже, когда информация есть, а недвижимости реально нет: она снесена, сгорела, была разрушена ураганом, наконец, продана. Юристы охотно рассказывают анекдотические истории на этот счет. Скажем, один владелец дома в селе получил уведомление – заплатить налог за доставшийся по наследству от бабушки дом, спустя пять лет после того, как сам дом снесли из-за ветхости и на его месте теперь просто пустырь. Фотографии этого пустыря фигурировали как основное доказательство в судебном споре с налоговой.
У другого бедолаги хороший многоэтажный дом на Закарапатьи “уплыл” в результате наводнения, но сохранился в реестре. А так как за жилые объекты, площадью свыше 300 кв. м для квартир и 500 кв. м. для домов, дополнительно начисляется 25 тыс. грн., то пострадавшему влепили 28 тыс. грн. налога. Судиться пришлось долго, хотя подобные споры суды, как правило, рассматривают быстро.
Еще одна проблема возникает у тех, кто продал или достроил свое жилье. По закону недостроенные здания и сооружения не считаются объектом налогообложения, пока они не фигурируют в госреестре или в документах на право собственности. Этим чаще всего пользуются отдельные хитрые владельцы “садыб” и мини-отелей на Западной Украине. Специалисты говорят, что там “недостроев” – пруд пруди.
Но бывает, что к небольшому изначально дому достраивается этаж, «крыло» и т.д. Новая (с прошлого года) норма, позволяющая насчитать недоплаченный налог за три предыдущих года, дает налоговой возможность ободрать владельца такого имущества, когда факт будет выявлен.
Нередко дополнительные постройки имеют техническое назначение – гаражи, сараи, летние кухни и проч. Поскольку налог на недвижимость относится к местным, то по нему могут быть установлены различные льготы, в том числе и нулевая ставка налога. Грубо говоря, в одном районе местные власти установили нулевую ставку на гараж и сарай, а в другом – надо платить.
Что касается смены собственника, то, на первый взгляд, все довольно просто. Налог на недвижимость уплачивается за весь год, а смена собственника может произойти в середине. Согласно Гражданскому кодексу этот момент наступает с даты внесения изменений в государственный реестр по заявлению владельца.
Но ГФС, получив от местной власти информацию о владельце в прошлом году, крайне редко перепроверяет ее в нынешнем. Если сама местная власть не уведомит об изменении в реестре. А ей что — больше делать нечего?
Поэтому бывшему владельцу, который и так уже заплатил налог с продажи или дарения в размере 5%, приходит “письмо счастья” с предложением заплатить еще и налог на недвижимость. В таком случае надо брать документы, доказывающие с какого момента человек перестал владеть жильем, и бежать разбираться. Наличия информации о сделке в онлайн-реестре, как правило, оказывается не достаточно.
Дальше — больше. Сменился собственник. У одного были льготы по уплате налога, у другого их нет. Повод для суеты. Так же льготы постоянно применяют и отменяют. Так, в 2014 году у вас могла быть льгота, в 2015-ом ее отменили, в 2017-ом вернули обратно. И так — до одурения. В “пакете” с появившимся у фискалов правом требовать налог за три года может быть весело.
Кстати, главная причина, почему возникла сама идея на счет этих трех лет, заключается в том, что из-за отсутствия информации от местных органов (о чем мы говорили выше) фискалы пропускали многих плательщиков или не могли их найти, чтобы вручить уведомление.
Налоговое уведомление по закону считается врученным, если оно отправлено “по адресу местонахождения налогоплательщика рекомендованным письмом с уведомлением о вручении или лично вручено лицу либо его законному представителю”.
Но представим себе ситуацию, что вы живете в Киеве, а в Днепре у вас родительский дом или дача, с которого нужно платить налог на недвижимость. Раз налог – местный, то и уплачивается он по месту регистрации объекта. Т.е. письмо приходит на адрес жилья, но не на адрес проживания (регистрации) его собственника. Зачем? Ну, видимо, чтобы усложнить процесс уплаты налога для всех — и для граждан, и для государства.
Фраза о том, что в случае, если контролирующий орган не направил (не вручил) физическому лицу налоговое уведомление-решение, то это лицо освобождается от ответственности, за несвоевременную уплату налогового обязательства появилась в Налоговом кодексе, благодаря закону от 07.12.2017 г. № 2245-VIII. А действует она с 1 января 2018 года.
Пока ясности в законодательстве не было, отдельные специалисты рекомендовали гражданам, которые не получили уведомление, но точно знают, что у них есть налогооблагаемая площадь (кстати, сейчас — это общая, а не жилая. – Автор) самостоятельно бежать в налоговую и просить взять с них налог.
И некоторые так поступали. Мне рассказывали историю, как одна нервная дама, напуганная слухами, что “будут брать штрафы и пеню, а потом опишут имущество”, прискакала в налоговую и потребовала квитанцию. На что ей сказали, что Налоговый кодекс предусматривает обращение граждан лишь в том случае, когда требуется сверка по числу объектов, площади, ставкам и суммам налога. А так как сверять нечего — все свободны.
Но теперь мечта нашей дамы будет исполнена и она может получить уведомление об уплате налога... даже через три года. Собственно для этого новшество и вводилось. Более того, новая норма позволяет фискалам не напрягаться и ждать, пока с незамеченной ими недвижимостью будет произведена какая-то сделка: оформление наследства, купли-продажи, дарения и проч. Вот тут они и заарканят налогоплательщика!
Кстати, многие сетуют на несправедливость закона: что налог уплачивается не от количества квадратных метров на проживающего, а от общей площади жилья. Другими словами, семья из семи человек, если она не является многодетной или детским домом семейного типа, а просто состоит из нескольких поколений — мама, папа, бабушка, дедушка, прабабушка и двое детей, платит за жилье в 200 кв, м. столько же, сколько одинокий владелец аналогичной по размерам площади.
Поэтому лайфхак от знакомых юристов: разделите совместное владение большим жильем и оформите доли членов семьи отдельно каждого. Тогда льготная площадь — по 60 кв м квартиры – поделится пропорционально. И за квартиру в 110 кв. метров уже не нужно будет платить налог. Мелочь, а приятно...
Версии