В сентябре в Украине вступят в силу новые градостроительные нормы (ГСН). Они включают в себя уточнённые ограничения жилой застройки по плотности, этажности, месту расположения и площади придомовой территории. Что это за правила и как они скажутся на рынке жилья?
Рисуем линии
«Голубые», «жёлтые» и «зелёные» линии — так художественно визуализируются в формально инженерном поле новые требования к жилой застройке по высотности, удалённости от магистралей и лесных насаждений. Допустимая плотность застройки 150–450 чел./га; но если раньше её можно было превысить в 2–2,5 раза, найдя для этого убедительное обоснование, то новые нормы предусматривают возможность уплотнения только на 20 % — при соблюдении определённых условий: наличие автостоянок, дошкольных учреждений (встроенных или пристроенных), скверов на удалении не более 500 метров и сервисных объектов.
Площадь допустимой застройки земельного участка напрямую связана с высотностью зданий. Для четырёхэтажных домов этот показатель составляет 45 %, для домов до 8 этажей — 40 %, до 9 этажей — 35 %, 11-этажек — до 30 %, для жилых зданий выше 16 этажей — до 25 %. Теперь, чтобы реализовать строительный проект, часть земельного участка застройщик обязан отводить под вместительные паркинги. Так, в центре города на каждую квартиру с более чем одной комнатой должно предоставляться одно машино-место, плюс одно парковочное место на 10 квартир для временной стоянки авто.
Перебираемся за город
По новым правилам каждый покупатель квартиры должен получать в придачу место для парковки и нормальную придомовую территорию. Таким образом, и машино-место, и, условно говоря, палисадник под окошком переходят в разряд объектов недвижимости. Это не должно вызывать большого напряжения у застройщиков в пригородах, но явно затруднит размещение новых зданий в уже существующих микрорайонах.
С учётом новых ГСН точечная застройка становится менее рентабельной и более дорогостоящей. Застройщику придётся приобретать больший участок (что не всегда физически возможно), так как площадь парковки по новым правилам должна превышать размер площадки под сам дом. Либо реализовывать проекты с подземным паркингом. Либо погружаться в теневые игры с землеотводами.
Из-за этих обстоятельств себестоимость новых квадратных метров в центральной части крупных городов будет расти, и новые объекты эконом-класса там не приживутся. Свежепринятые ГСН окончательно выталкивают такое жильё на периферию, где и число постоянных парковочных мест по новым нормам снижается до 0,5 % на квартиру, и есть возможность строить высотки, которые наиболее прибыльны в сегменте эконом. При этом наиболее стабильным остаётся спрос именно на жильё небольшого метража.
Отложенный спрос и избыточное предложение
Если опираться на государственную и корпоративную статистику, цены на жильё в Украине продолжают снижаться на фоне горизонтального развития спроса. На рынке старого жилья темпы этого снижения в среднем составляют 0,5–2 % в долларовом эквиваленте. На рынке жилья в новостроях цены в первую очередь зависят от колебаний курса доллара и стоимости стройматериалов.
При этом в 2017 году по сравнению с 2016 годом в стране жилья было введено в строй на 9 % больше — 10,206 млн квадратных метров. В январе — марте этого года ввод жилья в эксплуатацию увеличился на 3,1 % по сравнению с тем же периодом прошлого года и составил 1,854 млн квадратных метров.
В свежем отчёте о финансовой стабильности НБУ делает вывод, что в жилом фонде предложение значительно превосходит платежеспособный спрос, хотя больше половины принятого в расчёт жилья возведено в крупных городах с самым высоким уровнем доходов населения: более 43 % пришлись на Киев и Киевскую область, на втором месте Одесса, на третьем — Львов. При этом число сделок купли-продажи жилой недвижимости, по данным Минюста, за прошлый год выросло по Украине на 12,1 %, а в Киеве — только на 7,9 %.
С опозданием на десятилетия
Изменение ГСН — нормальная реакция на ситуацию, которая складывается в градостроительстве. Понятно, что эти изменения следуют за трендами с определённым отставанием; но нынешнее уточнение норм по плотности и высоте застройки задержалось на десятилетия, а их введение только консервирует уже имеющийся городской ландшафт.
Очевидно, что все более-менее приемлемые места в центральных районах городов уже застроены по старым нормам. Реализация там сколько-нибудь заметных проектов возможна лишь после сноса аварийных зданий. Но такая застройка — с учётом необходимости бесплатного предоставления адекватных по площади квартир бывшим собственникам аварийного жилья — коммерчески оправдана только при возведении высоток на месте малоэтажных домов. Однако для них уже установлены ограничения.
Поэтому на практике понятие реконструкции старых нежилых объектов под жилые помещения получит расширительное толкование, и те, кто удержится на рынке и будет иметь возможность получать разрешения от местных властей, «реконструировать» будут всё и вся.
В старых пятиэтажных микрорайонах остаётся ещё один ресурс для создания новых площадей без точечного строительства: надстройка мансардных этажей. Для сложившихся объединений собственников многоквартирных домов это неплохой шанс модернизировать своё жильё и поднять его рыночную цену, а для строительных компаний — возможность строить и продавать квадратные метры в центре городов.
Zavarnik