С января будущего года вступит в силу закон о коллективной собственности на землю. Он позволяет перевести земли бывших коллективных хозяйств, а также лесополосы и полевые дороги в коммунальную собственность территориальных общин. Параллельно вводится возможность легального обмена земельными участками, что упрощает консолидацию и разделение земель.
Признать бесхозными
Из 60,4 млн га украинской земли около 70 %, или 41,5 млн га, являются землями сельскохозяйственного назначения, расположенными за пределами сёл и городов. В 1990–2000-х годах более 30 млн га было передано в собственность коллективным сельхозпредприятиям. Затем эта земля была распаёвана между работниками колхозов. Ещё 10,4 млн га остались в собственности государства, и теперь 7,2 млн га из них также должны перейти в распоряжение объединённых территориальных громад (ОТГ).
Однако между собственниками были поделены только сельхозугодья. Лесополосы, площади под различными объектами и фермами, полевые дороги, — а это порядка 1,5 млн га, — остались формально бесхозными. Полной картины того, кем и в чьих интересах они управляются, нет. С 1 января 2019 года эти земли могут перейти в собственность общин и быть оформлены как коммунальная собственность. При этом земли работающих кооперативов остаются в коллективной собственности их участников, а членам бывших кооперативов даётся возможность до 2025 года истребовать паи земли, передав несельскохозяйственные участки в коммунальную собственность. C 2020 года они смогут обращаться в суд с заявлением о передаче в коммунальную собственность коллективных земель в порядке признания их бесхозным имуществом.
Этому должна предшествовать инвентаризация земельных массивов для формирования «невостребованных паёв» сельхозназначения, полевых дорог, лесопосадок и внесения в кадастр сведений об их границах. На сегодня есть только приблизительные оценки, согласно которым полевые дороги занимают около 400 тыс. га, лесополосы — 446,1 тыс. га, из которых более 318 тыс. га оказались в землях запаса без должного ухода.
Свобода консолидации
Деление массивов на паи в 1990-х привело к появлению множества мелких землевладельцев. Возникшая чересполосица стала поводом для шантажа и рейдерства. Взятый в аренду участок в середине сплошного арендованного массива может выступать в качестве плацдарма для организации различного рода неприятностей и неудобств. С другой стороны, в поля выходят всё больше единоличников, которые могут обрабатывать несколько маленьких участков (свой и родственников), расположенных в различных частях массива.
Обычно все хозяйствующие в одном массиве заинтересованы в консолидации своих земель. Самый простой путь — обмен равноценными участками, однако законодательного механизма для обеспечения этой простой операции не было.
В целях предотвращения рейдерства новый закон максимально упрощает взаимодействие между арендаторами по обмену участков, находящихся в одном массиве. Равноценными признаются участки, у которых нормативная денежная оценка отличается не более чем на 10 %.
Появился и ещё один официальный механизм консолидации земель без обмена участками: арендаторы с площадями в одном массиве смогут заключать соглашения о субаренде участков без получения разрешения от арендодателя. При этом ответственность за выплаты арендной платы собственнику-арендодателю несёт именно арендатор, что снижает риск возможных махинаций с субарендой.
Преимущества трёх четвертей
Отдавать полевые дороги в аренду законодатель предлагает доминирующему в массиве земледельцу, имеющему в пользовании 75 % площадей. Если пользователя с такой долей нет, участок получат лица, использующие не менее 25 % земельного массива. Передача осуществляется с установлением сервитута для обеспечения доступа к другим участкам массива.
Пользователю или собственнику 75 % массива обеспечивается возмещение расходов на орошение. Также он может брать в аренду другие участки — при одновременном предоставлении в субаренду равноценных участков в этом же массиве. При отказе контрагента такой договор должен быть заключён на основании решения суда.
Кому отдадут лесополосы?
Лесополосы — это защита украинских чернозёмов. С 1990-х годов работы по их восстановлению и обновлению практически не проводились. Планы передать лесополосы государственным лесхозам упёрлись в проблему финансирования. Поэтому законодатель пошёл самым простым путём: переложил ответственность за сохранение и развитие лесополос на местные власти и хозяйствующих субъектов.
Формально гектары под лесозащитными насаждениями становятся землями сельскохозяйственного назначения. Они также могут сдаваться в аренду с условием сохранения своего функционального назначения — мелиорации и сбережения почв.
Однако для аграриев лесоводство является непрофильным бизнесом, хотя формально контроль над окружающими массив лесополосами необходим, в том числе и для защиты от рейдеров. Многие из новых собственников наверняка с облегчением передадут эти участки за символическую сумму в субаренду специализированным компаниям, если таковые появятся на рынке.
Ещё один вариант — сохранение лесополос в собственности ОТГ с созданием обслуживающих коммунальных предприятий. Сам по себе законопроект не гарантирует защиты от хищнической вырубки лесопосадок. Так что опыт их коммерчески успешного использования ещё предстоит нарабатывать.
Zavarnik