Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ Украины готовит новую редакцию закона о реконструкции устаревшего жилого фонда. В планах чиновников — представить законопроект в течение 2018 года. Заместитель министра Лев Парцхаладзе надеется, что новый закон привлечёт желающих вложиться в строительство и реконструкцию нашего жилого фонда. А что говорит мировая практика финансирования подобных реноваций?
Возможны варианты?
Из миллиарда квадратных метров жилого фонда Украины примерно половина устарела, а 75 млн и вовсе непригодны для жилья. Инициаторы реформы пугают массовыми обрушениями домов постройки 1950-х. Они видят три варианта решения назревших проблем.
Первый предельно понятен: жильцов временно отселяем и проводим реконструкцию с заменой коммуникаций и утеплением — на средства из госбюджета. Осталось определиться, брать на реконструкцию старые кварталы целиком или только отдельные дома.
Второй вариант — надстраивать мансардные этажи и продавать квартиры в них, чтобы обеспечить финансирование — странное предложение для зданий, готовых рухнуть от старости.
Третий вариант рассчитан на интерес застройщиков: снос хрущёвок и строительство новых домов на их месте. Но здесь вмешивается закон: нельзя сносить дом, пока хоть один жилец против. Да и сам процесс сноса — дело сложное и опасное для окружающих зданий. И куда переселять людей? Считается, что пока некуда.
Что делать с законом — понятно: снизить норму о согласии 100 % жильцов до 50–70 %. Непонятно, кого определить в заказчики: государство, органы местного самоуправления или частников. Но обсуждать нюансы уместно будет после появления текста будущего закона. А пока стоит помнить, что «реновация» — это процесс улучшения, реконструкция, реставрация без разрушения целостности структуры.
Красиво жить не запретишь
Аналоги наших хрущёвок в Европе сносят всё реже, несмотря на то, что обеспеченность жильём и требования к его качеству там выше, чем у нас. Старый фонд реконструируют, надстраивают и очень комфортно в нём живут. Оказалось, дома почти втрое дешевле реконструировать, чем сносить и возводить что-то новое.
В Германии модернизацию жилого фонда оплачивал федеральный бюджет. Людей практически не отселяли. Каждый дом сканировали на предмет несущей способности, изучали сегменты, достигшие аварийного состояния, и реконструировали их. Пятиэтажкам меняли облик, инженерные системы, несущие конструкции, утепляли перекрытия, расширяли оконные проёмы, переделывали первые этажи, добавляя благоустроенные палисадники. С 2000 по 2006 годы немцы обновили порядка 3 млн квартир, 60 % фонда пятиэтажек полностью заменили.
Во Франции программа 2002 года предписывала укрепить и обновить более 500 районов послевоенной застройки в Париже и его пригородах. Плотность застройки несла опасность разрушения фундаментов жилых домов, поэтому там старались реставрировать тот или иной дом без нарушения целостности его структуры. Для увеличения площади каждой квартиры применяли расширение фасада, пристройки, сокращение числа квартир. Финансирование поделили пополам жильцы и городские власти. И всё это — опять же без отселения, а при необходимости сноса — с предварительным расселением, для чего в нескольких метрах от непригодного жилья возводилось новое.
В Амстердаме престижный в 1960-х район Bijlmer к началу XXI века превратился в замусоренное гетто. Реновация продолжалась до 2016 года. Многие дома пришлось снести и перестроить. Появились и высотки, и таунхаусы; убрали гаражи и создали более плотную дорожно-уличную сеть с парковками, зелёными скверами и аллеями. Один из последних уцелевших домов района был отремонтирован только снаружи. Проект давал жильцам возможность самим определять, какая квартира им нужна: каркасная конструкция позволяла объединять типовые прямоугольные ячейки по горизонтали и по вертикали, делить большую площадь с соседом или, наоборот, выбрать просторную многоуровневую структуру. Теперь в Bijlmer водят на экскурсии иностранцев.
Стоять им и стоять…
Реновация жилья в российской столице наделала много шума. Московские пятиэтажки 1960-х — не вариант для капремонта без отселения. Их решили снести, для чего подготовили законодательную базу: отселение законно при согласии 2/3 собственников и нанимателей квартир. Жильцам по закону положены равнозначные квартиры в тех же районах, собственникам — бесплатно и в собственность, владельцам неприватизированных квартир на выбор — новую квартиру бесплатно в собственность или социальный наём. Пока объявлена готовность нескольких пилотных домов под заселение. О тиражировании этого опыта говорить рано: средств нет, зато протестов много, в том числе и на «квоту» в 2/3 согласившихся.
Снос старых зданий — процедура недешёвая, что в Берлине, что в Москве, что в Киеве. Украине придётся найти на это аж $22,5 млрд. При этом многим украинским хрущёвкам ещё стоять и стоять в сравнении с некоторыми новостроями, разрушающимися ещё на этапе сдачи. С другой стороны, износ коммуникаций, облезлые фасады, прохудившиеся крыши и захламлённые дворы должны беспокоить не реноваторов, а коммунальщиков. Неужели единственный метод решения этих проблем — снос?
Думается, хрущёвки как-то достоят до появления закона, в котором благие намерения реконструкторов обязательно будут подкреплены надёжными механизмами и финансирования, и инвентаризации жилищного фонда, и защиты интересов обитателей «хрущоб», а не только потенциальных инвесторов.
Zavarnik