Покупка квартиры — не лотерея, а вполне прогнозируемое событие. Что необходимо предусмотреть, выбирая будущее жильё? Тонкостей у «квартирного вопроса» много, но разобраться с ними поможет целеустремлённость и твёрдое знание того, что именно хочешь найти.
Используем жизненный опыт
Предприниматель Елизавета Лундалина в этом году стала собственницей сразу двух квартир: под офис в строящемся доме и для своей семьи в хрущёвке.
«Искала на всех ресурсах. В агентстве мне сказали, что у них общегородская база; но эта база доступна каждому. Я постаралась сэкономить на всём. Перелопатила интернет и за несколько месяцев нашла то, что хотела, во вторичке. Эта квартира была в базах нескольких агентств недвижимости — они копировали рекламу от хозяйки. Хозяйку мы уговорили на скидку, — рассказывает Елизавета. — А агентству пришлось бы заплатить не меньше 1,5 тысячи долларов за поиск квартиры, проверку и оформление документов; по сути — за то, что делает нотариус».
Своё решение не покупать квартиру в новом доме она объяснила так: «Сейчас я снимаю жильё в новострое и вижу все нюансы. Да, возможно, квадратура была бы больше. Но, как показал мой опыт, пусть в новострой сразу все деньги не вкладываешь — у тебя есть рассрочка, но потом всё равно делаешь ремонт. И первые лет пять над головой будет работать перфоратор. Мой ребёнок засыпает под эту дробилку… А во вторичке спокойно: бабушки, дедушки… Что все сразу начнут делать ремонт, маловероятно. Ну а для офиса мы с напарницей выбирали новострой с рассрочкой от застройщика без удорожания: 65 % внесли сразу, а остаток до конца года выплатим».
Долгострои и недострои
Преимуществ у строящихся домов множество, и стоимость квадратного метра дешевле схожих предложений вторичного рынка. Однако следует помнить, что, заплатив нужную сумму, вы станете не хозяином квартиры, а инвестором строительства, которое может не завершиться. Здесь поможет лишь тщательное изучение законодательства и документов застройщика, а ещё — грамотный подход к заключению договора. Это позволит избежать и ситуаций, когда недобросовестный застройщик продаёт одну квартиру дважды.
Риелтор агентства недвижимости «Тв-Дом» Алевтина Запорожская советует покупать квартиру через риелтора: «Сделка дублируется в агентстве, тогда можно доказать, что вы купили квартиру раньше, чем второй инвестор. Если человек прекратил платить за квартиру, она возвращается в продажу; но если потом он через суд докажет, что у него была уважительная причина не платить, то второй покупатель лишается квартиры и долго будет просить назад свои деньги, если ему их вообще отдадут. Когда сделка фиксируется в агентстве — это документ для суда».
Сроки сдачи дома от агентства не зависят. Но лучше купить с задержкой сдачи, чем просто поле от непонятного застройщика по невысокой цене, подчёркивает риелтор: «Услуги агентства оплачивает продавец, этот же гонорар получают реализаторы из отдела продаж. Но риелтор предложит несколько строек на выбор, а те кулики хвалят только своё болото, как в поговорке».
Итак, можно посетить нескольких застройщиков, и если ничего не смогли выбрать, то идти в агентство недвижимости, а можно и наоборот. Главное — определиться с целью приобретения недвижимости и теми ценностями, которые для вас являются критериями выбора.
Сравнение информации
Если вы всё же решили покупать квартиру самостоятельно, то прежде чем заключать договор изучите информацию о застройщике и объектах, которые он уже реализовал, его финансовое состояние, были ли против него судебные иски. Насторожить вас должны отсутствие офиса и/или информации о девелопере, повышенная срочность, слишком приятная цена, привязка стоимости к гривне. В отделе продаж проверьте все регистрационные документы компании, лицензию, документы на земельный участок и разрешение строить, договор генподряда, документы о создании фонда операций с недвижимостью, проект застройки с разрешением от соответствующих инстанций, техпаспорт объекта и так далее.
Предложений на рынке достаточно, обойти все строительные компании не представляется возможным, да и смысла в этом нет. У риелтора можно получить больше информации и быстрее определиться. Но есть и отрицательные стороны, предупреждает эксперт Юрий Герасимов, руководитель отдела продаж ООО «Ривьера Девелопмент»: «Агентство недвижимости — это супермаркет, которому всё равно, что вы купите, — важно продать. Выбирайте сетевое агентство. Задавая вопросы риелтору, запишите ответы, а придя к застройщику — не стесняйтесь в присутствии представителей агентства задать их снова или сравнить ответы на официальных сайтах. Это необходимо для исключения лжеобещаний. Чем больше пустых обещаний и меньше подтверждений, чем сильнее отличаются версии ответов — тем выше риск сделки. Если же у вас особые запросы, например, дорогая недвижимость, крупный коммерческий объект или земельный участок, вам важнее попасть к узкопрофильным специалистам», — поясняет эксперт.
Мнение нотариуса
Приобретение вторичного жилья тоже может оказаться проблемным, отмечает нотариус Оксана Гаранюк. Особенно если квартира не приватизирована, или находится в залоге, или имеет статус не принятого наследства. Кроме того, могут отсутствовать документы и присутствовать зарегистрированные люди. Все перечисленные проблемы решаемы, но на них вы потратите силы, время и деньги. Небезопасность покупки чаще всего всплывает уже накануне подписания договора.
«В любом случае можно положиться на нотариуса, который будет оформлять сделку. Любой нотариус несёт полную ответственность — уголовную и материальную. Поэтому документы они изучают очень внимательно, у каждого есть реестр. Нотариус — как фильтр, он в первую очередь сам заинтересован обеспечить законность сделки», — говорит специалист.
Выбрав свой вариант, необходимо выяснить, не находится ли недвижимость под арестом, не зарегистрированы ли в ней несовершеннолетние, недееспособные или люди с инвалидностью. Самому покупателю нелишне будет узнать побольше о владельце квартиры, а также о предыдущей истории её приобретения.
Оформление документов
Итак, вы постарались получить максимум информации, изучили официальные сайты застройщиков, агентств недвижимости и другие интернет-ресурсы, рекомендации знакомых счастливых обладателей новых квартир и обозначили круг вариантов, которые отвечают вашим целям, включая локацию, инфраструктуру, архитектуру и внутреннюю отделку общественных зон, уровень цен и варианты рассрочек.
Выбранные объекты можно осмотреть в течение дня. Лучше всего выделить на это выходной, заранее прозвонив центры продаж и убедившись в том, что они работают, советует Юрий Герасимов: «По результатам осмотра часть объектов из списка потеряет для вас актуальность ввиду несоответствия первичным критериям. По оставшимся объектам есть смысл уделить внимание их готовности, сравнить инфраструктуру, осмотреть другие готовые объекты этого застройщика, чтобы оценить их состояние через несколько лет после сдачи. Особенно это касается уровня сервиса ЖКХ и соответствия внешнего вида на этапе рекламы внешнему виду на этапе эксплуатации».
Как правило, договоры купли-продажи почти у всех компаний одинаковые; часто бывает, что привлечение покупателем дополнительного юриста оказывается малоэффективным. «Юрист отрабатывает свои деньги и имитирует деятельность, при этом риск не уменьшается, — предупреждает эксперт. — Оформить покупку можно самостоятельно или воспользовавшись дополнительной услугой застройщика по оформлению сделки. Переплата за такую услугу зачастую минимальна и экономит ваше время. Если застройщик давно представлен на рынке, рекомендую воспользоваться такой услугой; а если возникли сомнения — сделать это самостоятельно или воспользоваться другими рекомендациями».
Zavarnik