Уже больше месяца на территории Украины действует Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», кардинально изменивший механизм покупки и регистрации жилья. Чтобы подробнее узнать обо всех нововведениях, корреспондент «Жизни» обратился за разъяснениями к ведущим специалистам в данной сфере.«История с этим законом тянется довольно долго, – рассказал заместитель начальника Главного управления юстиции в Донецкой области Анатолий Шаповалов, – фактически он был принят еще в 2004 году, однако за прошедшие восемь лет так и не заработал в полную силу. В 2012-ом он был дополнен нормой, согласно которой регистрационные действия могут осуществлять не только государственные регистраторы, но и нотариусы при осуществлении нотариальных действий».
Проще говоря, если гражданин, к примеру, вступил в право наследства или собирается продать недвижимое имущество, он обращается к нотариусу, который зарегистрирует право собственности, внесет изменения в Единый реестр и выдаст гражданину заключение о регистрации. Поскольку в данном случае действует принцип единого окна, больше никуда обращаться не нужно.
Анатолий Шаповалов считает это нововведение прогрессивным, ведь, с одной стороны, оно снимает часть нагрузки с отделов регистрации имущественных прав, а с другой – избавляет людей от необходимости мыкаться по инстанциям и часами ждать в очередях.
Неоспоримые преимущества
«Преимущества новой процедуры регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, в первую очередь, связаны с ее упрощением. Те пять реестров о праве собственности, действующие сегодня, будут заменены одним Единым государственным реестром, что значительно упрощает как регистраторам, так и заявителям процесс поиска данных», – отметил ведущий специалист отдела государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество регистрационной службы Главного управления юстиции в Донецкой области Владимир Никитин.
В качестве еще одного преимущества специалист выделил сокращение сроков государственной регистрации. Общий срок составляет 14 рабочих дней. Обременения, которые будут возлагаться на объекты недвижимости, зарегистрируют в течение дня поступления заявления о регистрации. А взятие на учет бесхозного недвижимого имущества будет осуществляется за один рабочий день со дня подачи документов.
«Также хотелось бы отметить, что регистрация права собственности с выдачей свидетельства находится в компетенции регистрационной службы. А права на недвижимость, возникшие до 1 января 2013 года, будут регистрироваться отделами регистрации вещных прав на недвижимое имущество без оплаты государственной пошлины», – резюмировал Владимир Никитин.
Покупай с умом
Обо всех нюансах, связанных с процедурой купли-продажи жилья, корреспондент «Жизни» узнал у председателя Донецкого отделения украинской нотариальной палаты, частного нотариуса Донецкого городского нотариального округа Виктории Плугатыревой.
Виктория Владимировна, какие документы стороны должны предъявить нотариусу для успешного заключения сделки?
От покупателя не требуется ничего, кроме паспорта и справки о присвоении налогового номера. Если же покупатель состоит в браке, необходимо обязательное присутствие супруги, которая помимо указанных выше документов должна иметь при себе свидетельство о браке. Кстати, если между супругами был заключен брачный договор, оригинал этого документа также нужно предоставить нотариусу.
Что касается продавца, ему следует иметь при себе документ, подтверждающий право на объект недвижимости, вместе с которым он должен представить экспертное заключение о стоимости квартиры. Производит заключение независимый эксперт, имеющий соответствующую лицензию.
Кроме того, нужна справка из ЖЭКа о составе семьи, чтобы удостовериться в том, что лицо имеет право пользоваться объектом, который будет отчуждаться, а также зарегистрированы ли в нем несовершеннолетние. В случае, если зарегистрированы, необходимо предъявить разрешение опекунского совета. Нам надо выяснить, не ущемляются ли права детей при отчуждении квартиры.
Ну и, конечно, продавец также должен иметь при себе паспорт и справку о присвоении налогового номера.
А какие документы покупателю нужно истребовать у продавца, чтобы убедиться в том, что в дальнейшем с жильем не будет проблем?
Настоятельно рекомендуется потребовать у продавца справки об отсутствии задолженности по оплате обслуживания недвижимости.
Кроме того, следует обратить внимание на технический паспорт, в котором указаны технические характеристики недвижимого имущества.
Дело в том, что на сегодняшний день нотариус не обязан истребовать технический паспорт с определенным сроком выдачи. То есть конкретный срок крайней инвентаризации, указанный в паспорте, не предусмотрен законом.
Покупатель должен четко понимать, что цель продавца – получить деньги, а ему самому в этой квартире еще жить придется. И если вдруг там повреждены несущие конструкции или проведена неузаконенная перепланировка, то могут возникнуть проблемы. А потом, как правило, начинаются судебные разбирательства. Потому, если нотариус рекомендует в целях безопасности сделки провести инвентаризацию, к нему лучше прислушаться.
И, конечно, желательно посетить ЖЭК и лишний раз перепроверить историю квартиры. Допустим, нотариусу представили справку, в которой указано, что в квартире никто не зарегистрирован и не прописан. А потом оказывается, что накануне из нее выписали ребенка и нигде затем не зарегистрировали. Потому лучше перестраховаться, ведь проверить это по полученным документам нотариус не может.
Что следует за сбором документов?
С 1 января текущего года продавец больше не должен обращаться в БТИ для отчуждения квартиры и получения извлечения из реестра. Покупателю, который ранее обязан был регистрировать свое право собственности в БТИ, сейчас также не нужно этого делать. Всё выполняется нотариусом в момент совершения сделки. Мы получаем извлечение из электронной базы данных, а также удостоверяем право покупателя и выдаем ему документы. Иными словами, работаем по принципу единого окна.
Сколько времени занимает данная процедура?
Если стороны заранее обратились к нотариусу и представили документы для изучения, тогда сделка удостоверяется за один рабочий день. Правда, если раньше договор оформлялся за полчаса, то теперь на договор уходит от четырех до шести часов, потом формируется регистрационное дело, которое в тот же день отправляется государственному регистратору.
Какие дополнительные расходы придется понести сторонам договора?
Относительно оформления договора, 1% от суммы продажи приходится на госпошлину. Стороны сами договариваются, кто будет ее уплачивать. Также 1% от суммы продажи уходит в Пенсионный фонд за счет покупателя квартиры. Во всяком случае, квитанция об оплате должна быть от его имени.
Затем, если продавец владеет объектом недвижимости более трех лет и это первая продажа за отчетный период, то ставка налога с дохода физических лиц – 0%. Но если данные параметры не совпадают, он должен будет выплатить государству 5% от стоимости продажи.
Теперь что касается регистрации прав. Нотариус проверяет квартиру, а также ее продавца по всем реестрам, а впоследствии, при переходе собственности, еще и покупателя. Каждый поиск стоит 68 гривен, плюс расходы на извлечение. В среднем все это обойдется в 700-800 гривен.
О стоимости всего, что касается технической работы, сказать трудно. Сумма зависит от обстоятельств дела, и озвучить ее можно лишь после изучения документов.
В тему
Кабмин определил, куда посадить госрегистраторов прав на недвижимость
Правительство приняло ряд решений относительно надлежащего функционирования системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Соответствующее распоряжение Кабмин одобрил 4 февраля 2013 г.
Документом, в частности, предусмотрено, что местные органы власти должны обустраивать рабочие места госрегистраторов прав на недвижимое имущество в помещениях, где до 1 января 2013 г. располагались регистраторы бюро технической инвентаризации. Также решением правительства предусмотрены меры по сохранению материалов технической инвентаризации, регистрационных книг, а также архивных дел, находящихся в БТИ.
Согласно распоряжению Кабинета министров, органам местного самоуправления рекомендовано предусмотреть для государственных регистраторов прав на недвижимое имущество, с целью надлежащей проработки ими запросов, бесплатный доступ к материалам технической регистрации, регистрационным книгам, а также архивным делам. Кроме этого, Минрегиону следует обеспечить бесперебойную работу Аттестационной архитектурно-строительной комиссии, размещать информацию о лицах, которые прошли переаттестацию, на сайте министерства и организовать активную разъяснительную работу по проведению профессиональной аттестации ответственных исполнителей работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.
Игорь ГОМОЛЬСКИЙ