Последние несколько лет темпы строительства в регионе значительно сократились. При этом многие застройщики были вынуждены заморозить свои объекты на разной стадии готовности. Долгострои стали не только проблемой для бизнеса, банков, но и для потенциальных жильцов, желающих приобрести в них квартиры. Решить данные проблемы местные органы власти намерены при поддержке Государственного ипотечного учреждения.
На сегодняшний день в Донецкой области насчитывается 1,5 тысячи незавершенных объектов строительства. Из них более 500 – это жилые дома. По словам заместителя председателя Донецкой областной государственной администрации Александра Алипова, местные органы власти намерены приложить максимум усилий для того, чтобы оживить строительный рынок.
«Наша задача заключается в том, чтобы в максимально короткие сроки закончить строительство недостроенного жилья. Мы сформировали перечень из 53 объектов со степенью готовности более 50%, которые, по нашему мнению, должны быть достроены. Одним из источников финансирования мы видим ипотечное кредитование».
«Наша задача заключается в том, чтобы в максимально короткие сроки закончить возведение недостроенного жилья. Мы сформировали перечень из 53 объектов со степенью готовности более 50%, которые, по нашему мнению, должны быть достроены. Одним из источников финансирования мы видим ипотечное кредитование».
Первым шагом на этом пути стало совместное совещание в ОГА, участие в котором приняли председатель постоянной комиссии областного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры Михаил Деркач, представители Государственного ипотечного учреждения, заместители председателей городских советов, застройщики, представители коммерческих банков.
Основной проблемой большинства застройщиков, вынудившей их заморозить свои проекты, стал дефицит финансовых средств и ужесточившиеся за время кризиса условия банковского кредитования. Растопить лед между застройщиками, банками и населением правительство намерено при помощи Государственного ипотечного учреждения.
На сегодняшний день ГИУ имеет в своем распоряжении более 2 млрд. грн. При этом 1,5 млрд. грн. в ближайшее время могут быть направлены на финансирование завершения строительства, в том числе в регионах. По словам представителей учреждения, эта программа имеет несколько направлений. Что касается помощи застройщикам, то ипотечное взаимодействие будет выстраиваться по следующей схеме: банк-партнер, финансировавший строительство конкретного объекта, может вынести его на рассмотрение ГИУ. В случае, если этот проект соответствует условиям государственной ипотеки по стоимости квадратного метра, степени готовности и другим параметрам, банк получает финансирование под 11% годовых на 2,5 года. Эти средства направляются на завершение строительства. При этом анонсированная ГИУ процентная ставка, под которую банки должны кредитовать застройщиков по этой программе, равняется 15%.
В Донецкой области ГИУ уже имеет положительный опыт сотрудничества с 2 банками – Проминвестбанком и АвтоКразбанком, которые финансируют строительство двух объектов. Однако, как отметил один из застройщиков, участвовавших в совещании, процентная ставка ПИБа постепенно снижается, но пока равняется 18%.
По словам Михаила Деркача, серьезным сдерживающим фактором для активизации сотрудничества строительных компаний и банков являются крайне жесткие условия, выдвигаемые банками по обеспечению кредита. «Банк принимает под нулевой залог незавершенный дом, в строительство которого вложено уже более 10 млн. грн., и при этом требует дополнительный залог почти на такую же сумму. Вряд ли какая-нибудь компания в здравом уме пойдет на такую сделку», – комментирует ситуацию председатель постоянной комиссии областного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, строительства и архитектуры.
Если с первым этапом программы ГИУ – банки-застройщики все более менее ясно и она может заработать, если финансисты подкорректируют свои запросы, то вот следующий этап, где к этой цепочке должен подключаться покупатель, пока остается под вопросом.
По словам застройщиков и банкиров, на сегодняшний день рынок недвижимости функционирует по ограниченному количеству доступных схем. Банки преимущественно кредитуют покупку недвижимости лишь на вторичном рынке под 20% годовых на срок до 20 лет. Тем самым такие кредиты становятся непосильным грузом для большинства населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий. «Эти кредиты либо гасятся за 5-7 лет теми, у кого есть такая возможность, либо переходят в разряд проблемных», – отмечают представители банков.
Покупка квартиры в кредит в недостроенном новострое в настоящее время практически невозможна. Поскольку сам дом находится в залоге у банка, а отдельные квартиры нет возможности продавать, так как не существует никаких документов, которые бы подтверждали имущественные права заемщика на эти квадратные метры. Данная юридическая коллизия не позволит банкам воспользоваться и предложением ГИУ по кредитованию населения под те же 15% годовых на срок до 30 лет. Решать эту проблему необходимо на уровне головных офисов банков и руководства ГИУ в столице.
По словам Александра Алипова, Донецкая областная государственная администрация в ближайшее время закончит сбор информации по недостроям, которые могут участвовать в ипотечной программе, и будет инициировать встречу заинтересованных застройщиков с банкирами и сотрудниками учреждения в Киеве. Однако заместитель губернатора отметил, что даже 15%-ная ставка будет неподъемной для подавляющей части населения при долгосрочном кредитовании.
Поэтому руководству ГИУ стоит подумать о новой программе, которая бы позволила приобретать недвижимость по ипотечному кредиту под 3%-4% годовых. Такая мера реально сможет оживить строительный рынок. Однако в ее осуществимости в нынешних условиях пока приходится сомневаться.