Нет ничего более постоянного, чем временное. Это подтверждает и тот факт, что панельные пятиэтажки, построенные в послевоенные годы как временное жильё, стоят до сих пор. И это несмотря на то, что все разумные сроки их эксплуатации давно вышли и дома буквально трещат по швам. Каковы перспективы решения этой проблемы?
Панельные «времянки»
Целые кварталы однотипного, серого и мрачного послевоенного жилья, рассчитанного на 25 лет, стоят и стоят, — в трещинах, с прогнившими коммуникациями и, как следствие, повышенной энергозатратностью. Прибавим к этому крохотную площадь помещений, низкие потолки, неудобную планировку и плохую звукоизоляцию… Лифтов нет, подсобок нет, зато, как грибы, продолжают вырастать всевозможные пристройки, которыми их обитатели пытаются компенсировать нехватку жилплощади. А строительные материалы уже достигли физического предела прочности и не могут соответствовать современным требованиям безопасности.
По словам архитектора студии дизайна и архитектуры «Бюро» Игоря Орлова, с точки зрения сейсмической устойчивости «хрущёвки» ненадёжны и не соответствуют современным требованиям.
«В панельном доме все стены выполняют несущую роль, и он просто складывается, как карточный домик, если теряет устойчивость. Так что в данном случае важно строгое соответствие ГОСТам, технологиям производства, потому что все панели производятся на заводе, они унифицированы. Если все технологии соблюдаются, то мы можем сказать, что это хороший продукт. Но кто знает, как эти панели тогда монтировались! Да, есть сварные стыки, которые всё равно армируются дополнительно, есть закладные детали в каждой панели, они стыкуются друг с другом в определённых местах и армируются — свариваются. Но кто знает, насколько добросовестно была выполнена эта работа. Я не стал бы сильно полагаться на качество панельных домов», — объясняет эксперт.
Ещё одна проблема — панельные дома очень холодные, и жильцы постоянно пытаются их утеплять, причём делают это стихийно.
«Получается лоскутное чудовище: каждый жилец или группа жильцов выбирает утеплитель определённой толщины, качества, цвета — и в результате это выглядит отвратительно, — продолжает Игорь Орлов. — Нет никакого единого градостроительного решения по реновации этих панельных домов. Я верю, что если бы какое-то решение существовало, то по крайней мере с точки зрения красоты, эстетики и той же энергоэффективности — сугубо технической характеристики можно было бы привести их в порядок. Можно по единому плану утеплить их, в единой гамме, согласно паспорту фасадов, чтобы не было того, что мы наблюдаем сейчас, придать им какой-то эстетически красивый вид, новое лицо. Но если говорить об усилении каркаса и достижении необходимого уровня сейсмической устойчивости — я не могу сказать, что это реально».
Как строили раньше и как строят сейчас
Новые материалы и технологии, новые требования к энергоэффективности — вот чем отличается строительство высоток сейчас от строительства высоток более полувека назад. «Если говорить о технологиях, которые применялись тогда и сейчас в жилищном строительстве, — это монолитно-каркасное строительство в первую очередь. Раньше это было не так распространено в жилищном строительстве. Если говорить об офисном строительстве и строительстве в зарубежных странах, — к примеру, в Америке, — то там ещё с 1920–30-х годов, когда застраивали Манхэттен, использовалась технология металлического каркаса. Её продолжают использовать во всём мире, конечно же, в улучшенном и современном виде. Но как тогда, так и сегодня наиболее популярной технологией является монолитный каркас, при строительстве тех же небоскрёбов. Это бетонный свайный фундамент и какой-то металлический каркас. Если говорить о нашей стране, то у нас раньше был более популярен монолитно-каркасный и сборно-монолитный способы строительства», — рассказывает архитектор.
Перспективы домов старого фонда
Словосочетание «дома старого фонда» у многих ассоциируется с аварийным и ветхим состоянием, а не с уникальными элитными квартирами в архитектурном шедевре. Вот что говорит об этом представитель ООО «Ривьера Девелопмент» Михаил Партикевич:
«Дому дому рознь. Если здание находится в частной собственности, в нём произведён качественный капитальный ремонт, обеспечивается непрерывная эксплуатация здания, то его надёжность может не вызывать сомнений. Но в большинстве случаев мы имеем ситуацию, когда у здания нет единого собственника, капитальный ремонт никогда не выполнялся, текущая эксплуатация не обеспечена на должном уровне, в результате чего, как правило, кровля пропускает ливневые воды, замачивая несущие элементы. Инженерные сети водоснабжения также не герметичны, что вызывает намокание несущих элементов и грунтов основания, аналогично с фасадным покрытием несущих стен, в результате чего и стены, и грунты, на которых расположено здание, теряют свои характеристики. Дом начинает давать непредвиденную усадку, из-за чего несущие элементы покрываются трещинами. Такой дом представляет колоссальную опасность для его жильцов и жителей окружающих зданий».
Учитывая массивность стен и надёжность конструкций, дома старого фонда были рассчитаны на многовековое пользование. Но есть факторы, которые могут внезапно истощить запас прочности, дать толчок началу разрушительных процессов. Решающим может оказаться банальный прорыв коммуникаций и затопление подвала. И речь идёт не только о потере имущества, но и о риске для жизни людей.
Преимущества новых технологий
Сегодня монолитно-каркасное строительство — одна из наиболее популярных технологий возведения жилых зданий. Пока нет достойного аналога с точки зрения стоимости. Помимо привлекательных цен, преимуществ у «монолита» предостаточно: такие дома более тёплые благодаря прослойке минерального волокна между бетонным блоком и кирпичной обкладкой. По словам Игоря Орлова, технология металлического каркаса позволяет строить быстрее, что немаловажно для архитектора.
«Нет привязки к параметрам типовых элементов, что даёт возможность сделать более-менее свободную планировку. Сборно-монолитная технология сейчас тоже часто используется. При таком строительстве отдельные элементы делают на заводе и монтируют уже на стройке. Узлы балок и колонн армируются, и получается в принципе тот же монолитный каркас, что мы имеем при монолитно-каркасном строительстве. Но если монолитно-каркасное строительство предполагает заливку бетона в опалубку прямо на площадке, то здесь элементы сначала монтируются на заводе, потом приезжают на стройку и там уже отдельные узлы армируются. Это довольно быстро с точки зрения скорости, плюс это довольно точно, потому что детали выполняет сам завод и они соответствуют всем проектным размерам, благодаря чему возможна лишь минимальная погрешность при таком строительстве», — подытожил архитектор.
Кроме того, железобетонный каркас долговечнее и позволяет строить более высокие здания. По словам Михаила Партикевича, газобетон теплее железобетонных панелей, силикатного и даже красного кирпича, что положительно влияет на энергоэффективность здания.
«Газобетон ещё и легче указанных аналогов для изготовления ограждающих конструкций. Таким образом, его применение позволяет снять лишнюю нагрузку на несущие элементы здания, делая здания более надёжными с точки зрения сейсмики и более доступными с точки зрения себестоимости», — поясняет эксперт.
Какие технологии выбирают строительные гиганты?
Группа компаний «Ривьера Девелопмент» при строительстве домов прибегает к самым актуальным и востребованным технологиям: это железобетонные каркасы с максимально возможными свободными планировками, где может быть раскрыта любая дизайнерская задумка собственника жилья.
«Мы применяем панорамное остекление с использованием энергосберегающих стёкол и алюминиевых несущих конструкций, — продолжает Михаил Партикевич. — Во-первых, панорамные окна — это красиво. Во-вторых, это полезно, так как повышается инсоляция помещений, что положительно влияет на здоровье их обитателей. Стоит отметить, что такой вид остекления стал доступен благодаря новым технологиям, так как фасадные стены зачастую не имеют несущей функции, — её теперь чаще всего выполняет железобетонный каркас здания. Они выполняют только ограждающую функцию, с которой замечательно справляются современные светопрозрачные конструкции. Их размер теперь практически не ограничен, во многом благодаря использованию алюминия в качестве несущего элемента оконных конструкций».
Дома компании оснащены современным инженерным оборудованием: насосами, котельной, лифтами, электротехническим оборудованием, системами диспетчеризации и т. д., которые работают более надёжно, потребляя меньше природных ресурсов.
«Мы заботимся об экологической составляющей. Если говорить о придомовых территориях, то это озеленение и современные системы автоматического полива зелёных зон, которые не только обеспечивают более высокий уровень ухода за растениями, но и существенно экономят воду для этих нужд, — уточняет эксперт. — Кроме того, в наших домах установлены современные системы видеонаблюдения и контроля доступа, которые обеспечивают современный подход к безопасности».
Пока в нашей стране нет масштабных программ обновления старого фонда, спрос на вторичную недвижимость будет неизбежно падать. Проекты реконструкции «хрущёвок» по причине излишней дороговизны и низкой эффективности неинтересны не только властям, но и инвесторам. Последние выберут строительство нового современного здания, которое в конечном счёте обойдётся в разы дешевле и застройщику, и покупателю.
Zavarnik