В центре города остается все меньше мест, пригодных для застройки. Однако у застройщиков регулярно возникает желание возвести очередной жилой комплекс или торговый центр именно под вашими окнами. Какими нормами они чаще всего злоупотребляют?Казалось бы , одна тысяча нормативных документов, регулирующих вопросы строительства в Украине, должна обеспечить всесторонний контроль и высокое качество конечного продукта. Однако, как мы все знаем, количество далеко не всегда переходит в качество. Оказывается, почти половина строительных требований утверждена еще во времена Советского Союза и уже безнадежно отстала от жизни. В такой ситуации опытные застройщики легко лавируют среди строительных норм и правил и в итоге возводят то, что хотят, в любом приглянувшемся месте. Чтобы прекратить бессистемную и хаотичную застройку городов, необходимо разработать современные градостроительные нормативы и заставить строителей их выполнять.
Неудобные правила
Особенно нелюбимой у застройщиков является норма инсоляции (требования к освещению помещения прямыми солнечными лучами), которая не позволяет возводить дома-колодцы или здания «окна в окна».
Этот норматив был введен в Советском Союзе еще в 1920-е годы для борьбы с туберкулезом и рахитом, а также как средство профилактики инфекционных заболеваний. По сей день существует правило: продолжительность инсоляции должна составлять для жилых помещений не менее 2,5 часа в день, для детсадов, школ, детских и спортивных площадок – не менее трех часов.
Кстати, в большинстве стран Европы нет жесткой нормы по инсоляции — там действуют комплексные требования по освещенности жилых помещений, включающие и солнечный, и искусственный свет. Впрочем, отечественные застройщики без труда обходят данный норматив.
К примеру, по документам проводят жилой дом как апартаменты, а поскольку в нашем законодательстве понятие «апартаменты» отсутствует, то новостройка оформляется как коммерческая недвижимость, на которую не распространяются не только нормы инсоляции, но и требования о наличии детских садов, школ и поликлиник. А нормы по обеспеченности парковками намного ниже, чем для жилого дома.
Серьезно ограничивают плотность застройки и противопожарные нормы, по которым, к примеру, расстояние между зданиями должно составлять от 6 до 18 м.
Многоэтажки со всех сторон следует окружать пожарными проездами шириной не менее 3,5 м с разворотными площадками. Причем эти проезды должны быть на определенном расстоянии от дома (от 5 до 10 м в зависимости от этажности здания), поскольку пожарные машины могут выдвигать лестницы только под определенным углом.
Ведь во многих странах мира применяются другие нормы — изменение планировок зданий с созданием нескольких альтернативных способов эвакуации людей (включая спуск по тросам и лебедкам), масштабное использование огнеупорных материалов, возможность применения спасательных вертолетов и т. д. С другой стороны, учитывая имеющийся печальный опыт пожаров в новостройках, когда «негорючий» облицовочный материал превращает фасад многоэтажного дома в Донецке в огненную свечку, самим застройщикам стоило бы более добросовестно относиться к действующим требованиям безопасности.
Сделать из мухи слона
Традиционно большинство новых строительных проектов в центре мегаполисов вообще сложно реализовать без нарушения градостроительных норм и правил. Основная проблема — небольшая площадь участка, на котором возводится жилой дом или офисный центр.
Выбирая участок под строительство, застройщику необходимо учитывать санитарные разрывы до существующих зданий, какую площадь должны занять пожарные проезды, парковки, детские, спортивные, хозяйственные площадки и многое другое.
Если соблюдать все эти нормативы, то дворовая территория для 100-квартирного дома (пять этажей, пять парадных) должна составлять 2,5–2,8 тыс. кв. м. Понятно, что девелоперу невыгодно покупать столько земли, чтобы возвести там всего один дом.
В результате на небольшом участке возводится высотка. Причем нередко количество этажей на старте проекта и при выходе его на финишную прямую может значительно отличаться. В итоге владельцы квартир вынуждены дольше ждать окончания строительства. И это еще хорошо, если спроектированный под 12 этажей фундамент выдержит нагрузку 18-20-этажного дома, а его сети окажутся способны нормально функционировать с учетом увеличенного количества потребителей.
Вот и получается, что согласование строительных проектов — это умение договориться с нужными чиновниками. Нередки случаи, когда нормальный проект, полностью соответствующий всем градостроительным нормативам, в процессе реализации трансформируется до неузнаваемости.
Места для постояльцев
Еще одним необходимым, но весьма неоднозначным требованием к объектам недвижимости является наличие определенного количества парковочных мест. Теоретически при несоблюдении этих норм проект не будет согласован, а соответственно, нельзя начинать строительство и объект не может быть введен в эксплуатацию. В реальности все иначе.
К примеру, на каждую двухкомнатную квартиру новостройки в центре города (где самая дорогая земля) полагается одно парковочное место. А вот для такого же дома, но расположенного в отдаленном районе, одного машино-места достаточно на две квартиры. Впрочем, застройщики могут сэкономить на автостоянках, если назовут свой объект не элитным жилым комплексом, а социальным жильем. Если в строящемся доме хотя бы несколько квартир можно купить по программе «Доступное жилье», то норматив составляет всего одно машино-место на 2,5 квартиры.
В соответствии с действующими нормами размещать парковочные карманы на 10 автомобилей следует не менее чем в 10 м от жилых домов, и чем больше площадь стоянки, тем дальше ее надо отодвигать. В итоге парковку можно запроектировать на расстоянии 10–50 м от жилья, но в условиях существующей городской застройки сделать это практически невозможно.
Поэтому строители попросту не проектируют данные объекты, а жильцам в итоге приходится оставлять машины непосредственно под подъездами, на тротуарах и газонах. Выходом из сложившейся ситуации может стать разрешение проектировать парковочные карманы ближе к домам и даже вплотную к торцевой части зданий без окон.
А вот нормативы для торговых центров значительно завышены. К примеру, для ТЦ с площадью торговых залов свыше 5 тыс. кв. м на каждые 100 кв. м торговой площади полагается иметь 12 парковочных мест (получается одно машино-место на 8,3 кв. м торговой площади). В то же время в Европе практикуют совершенно другой подход. Европейские нормы ограничивают доступ автомобилей в некоторые части городов, предусматривая строительство частных и муниципальных многоуровневых паркингов и развитие общественного транспорта. К примеру, построенный в 2007 году в Цюрихе торгово-офисный центр в 100 тыс. кв. м обеспечен многоуровневым паркингом на 300 (!) машино-мест. На вопрос, не мало ли, швейцарцы ответили: «Достаточно.
Есть метро, автобус, трамвай и служба доставки…»
Очевидно, что в сложившихся условиях одного упрощения начала строительной деятельности явно недостаточно. Необходимо усиление ответственности за правонарушения в сфере градостроительства, причем не только со стороны проектировщиков и застройщиков, но и представителей власти, которые должны контролировать соблюдение строительных норм и правил.
Леонид НИКОЛАЕНКО