Между риском и преимуществами
Недвижимость издавна считается одной из лучших сфер для инвестирования. По крайней мере, одной из самых надёжных. Если речь идёт, конечно, об уже достроенных объектах. Да, риск потерять вложенные средства есть. Но в случае с недвижимостью к такому исходу могут привести только уж совсем чрезвычайные события, вроде войны. В отсутствие же иных «обстоятельств непреодолимой силы» даже скромная однокомнатная квартира в спальном районе или десяток квадратных метров коммерческой площади дадут ежемесячную прибыль или же могут быть со временем проданы с ощутимой «дельтой».
Большой плюс недвижимости — в существовании различных вариантов использования. Золото или валюту можно лишь продать, в крайнем случае обменять на что-либо. Недвижимость, имеющуюся в собственности, можно сдавать в аренду, закладывать, продавать целиком или по частям, наконец, самому использовать по прямому назначению. Или по непрямому — например, переведя квартиру из жилого фонда в нежилой.
Вышесказанное касается и ещё только строящихся объектов. С двумя поправками. Первая: это намного выгоднее, чем приобретение уже имеющихся площадей. Вторая: это рискованное вложение, особенно для «миноритариев», не имеющих возможности управлять строительством или хотя бы контролировать его. По городам Украины — десятки долгостроев, а точнее — уже недостроев, брошенных даже на последних этапах строительства. (И это не говоря об откровенно «фейковых» проектах а-ля знаменитый «Элита-центр»).
Слишком высокий порог
Однако и в случае покупки существующей недвижимости, и в случае инвестиций на этапе строительства проблемой остаётся слишком высокий порог входа на рынок. Фактически наименьшая сумма, с которой можно прийти в сферу строительства, равна цене однокомнатной среднестатистической квартиры. То есть для областного центра или просто крупного города речь идёт примерно о $15 тысячах. Есть и более дешёвые варианты. Но так как мы говорим о перспективе ведения бизнеса с этой недвижимостью или хотя бы дальнейшей её перепродажи, необходимо закладывать ещё и сопутствующие расходы: ремонт, налоги, оформление документов. То есть итоговая сумма всё равно будет близка к названной цифре. За меньшие деньги можно приобрести лишь комнату в квартире. Но очевидно, что нормального заработка одна комната принести не сможет, зато проблем — сколько угодно!
Тем не менее для начинающего инвестора может показаться хорошей идеей даже сдача в аренду комнаты в коммуналке. Офисные или производственные помещения сдают в аренду по комнатам или по блокам из нескольких комнат, но продают в таком виде редко. Продажа каких-то условных квадратных метров помещений тоже не вариант: существующие здания распродают минимум этажами, а это пара сотен квадратных метров с ценником от 1,5 млн грн, то есть более $50 тысяч.
Инвестиции на этапе строительства интересуют застройщиков только в аналогичных объёмах: от $50 тысяч, а то и от $100 тысяч. Если вообще интересуют. Строительством в Украине занимаются очень обеспеченные люди, которым инвесторы со стороны не нужны даже в качестве младших партнёров. А если нужны, то лишь для того, чтобы разделить с кем-то затраты в откровенно рискованных проектах.
С миру по нитке
Такая позиция застройщиков, мягко говоря, удивляет. При необходимости привлечь дополнительные оборотные средства они вынуждены брать кредиты в украинских банках под проценты, едва ли подъёмные для легального бизнеса, а уж тем более для строительного. А если строительство удачно финишировало, застройщикам приходится преодолевать ещё одно препятствие — поиск покупателей или арендаторов, что не всегда оканчивается успехом, — тому свидетельство вывески «Аренда» на фасадах зданий.
Представим, что было бы, если бы порог входа инвесторов был снижен хотя бы до $5 тысяч. Сейчас за такие деньги не купишь ни квартиру, ни нормальное коммерческое помещение. Но такое вложение могут себе позволить представители украинского среднего класса: мелкие бизнесмены, высокооплачиваемые наёмные сотрудники. Для компании с хорошей репутацией не проблема привлечь хотя бы сотню таких вкладчиков, то есть минимум полмиллиона долларов, — сумму, с которой можно начинать строительство объекта, эту сумму можно положить на накопительный счет. Малые инвестиции — это своеобразный безвозвратный и беспроцентный кредит. А в то же время их можно считать и гарантированной покупкой «товара». Что получил бы в таком случае инвестор? Пусть не право собственности на целую квартиру, но определённую долю в ней или в площадях бизнес-центра, магазина и т. д. В зависимости от договорённостей с застройщиком такой «миноритарный» инвестор мог бы получить соответствующую долю от продажи объекта или доходы от сдачи объекта в аренду. И тот, и другой вариант по доходности не уступает, например, банковскому депозиту.
Возможны и другие варианты. Конечно, за $5 тысяч вряд ли стоит рассчитывать на получение отдельной квартиры. Но примерно в такую сумму можно оценить номер гостиницы категории «стандарт» или «эконом». То есть вкладывая в строительство отеля такую сумму, по его завершении можно стать владельцем конкретного номера и распоряжаться им: отдать в управление администрации отеля, получая доход с каждого постояльца, проживать самостоятельно или размещать там своих приезжих гостей — вариантов много.
Девелопер с 250 долларами
К сожалению, в Украине такой подход к инвестированию почти не развит. Есть лишь единичные случаи так называемого долевого участия в строительстве, которые, впрочем, всё равно не отвечают главному требованию — низкому порогу входа. В строительство жилья так или иначе приходится вкладывать суммы, сопоставимые с ценой готовой квартиры, — возможно, ниже лишь на пару тысяч долларов (но и с соответствующими рисками). В строящихся отелях вообще крайне редко продают будущие номера. А если продают (BZ нашёл несколько таких проектов), то не отдельными номерами, а целыми апартаментами, опять же по цене средней квартиры. То есть от $15 тысяч.
Известны единичные случаи, когда создатели коворкингов на самом старте проекта предлагали своим потенциальным клиентам стать не только «коворкерами», но и «кофаундерами», то есть сооснователями проекта: вложить определённую сумму на старте (намного меньшую, чем пришлось бы платить впоследствии) и стать владельцами будущего офиса или рабочего пространства. Но и эти интересные идеи погубили взаимная пассивность и застройщиков, и потенциальных инвесторов.
В то же время на Западе такие варианты партнёрства уже не редкость. Так, например, BZ наткнулся на несколько американских интернет-проектов по инвестициям в строительство как раз от $5 тысяч. Причём отметим: для жителей США это сумма совсем уж незначительная, такую инвестицию можно себе позволить через пару зарплат. А по информации издания «Биржевой лидер», в Вене строители жилого здания предлагают всем желающим паи по 250 евро! Ожидаемая прибыль после сдачи дома — чуть более 20 %. Там же, в Австрии, за тысячу евро можно приобрести пай строящегося здания на горнолыжном курорте; ожидаемая прибыльность ещё выше — более 50 %. И это, заметим, в Европе с её мизерными процентами по депозитам и относительно небольшими прибылями во всех отраслях. Мы же предпочитаем рассуждать о стагнации в сфере строительства и отсутствии иных вариантов сохранения и приумножения имеющихся средств, кроме чисто финансовых накоплений — банковских и валютных.
Zavarnik