Падение цен на жильё в прошедшем году было незначительным, хотя в целом за несколько лет оно было существенным. Мы вплотную приблизились к тому, что называется «рынком покупателя»: предложение превышает спрос, а значит для покупателя складываются комфортные условия.
Непоказательная статистика
В конце октября Госстат сообщил о росте объёмов строительства: за 9 месяцев в Украине появилось почти на четверть больше квадратных метров недвижимости, чем за те же месяцы прошлого года. Жилой недвижимости возведено на 13 % больше. Если динамика существенно не изменится до конца года, можно ожидать рекордные со времён мирового финансового кризиса результаты.
На этом беспристрастные цифры фактически заканчиваются. Дальше начинаются субъективные оценки и прогнозы экспертов… зачастую диаметрально противоположные. Кто-то прогнозирует замораживание рынка и цен в следующем году, кто-то — подорожание квартир вследствие снижения предложений.
Сам по себе рост количества введённых в эксплуатацию квадратных метров не показателен: мы не можем судить по нему ни о качестве, ни о реальной стоимости квартир. Сергей Костецкий из консалтинговой компании SV Development ещё весной констатировал, что столичные застройщики торопятся ввести в эксплуатацию свои же долгострои или успеть возвести с нуля относительно небольшие дома, чтобы затем вернуться к более масштабным проектам.
Разумная тактика, если учесть ситуацию на рынке: растягивать во времени строительство жилья или ожидать большого скачка цен на первичном рынке бессмысленно. Но приходится считаться и с положением покупателей. На столичном рынке, традиционно наибольшем и с особой спецификой, спрос всё равно невелик: слишком высока цена «первички» при необходимости дальнейших вложений в ремонты, высок риск при покупке недостроя. Неудивительно, что потенциальные столичные жители предпочитают задержаться на региональных рынках: стоимость тут значительно ниже, а качество ничем не уступает киевскому. Когда цены на недвижимость в регионах вернутся на уровень пятилетней давности, для нынешних покупателей это обернётся отличной инвестицией: квартиру можно будет продать вдвое или даже втрое дороже.
Постреволюционные колебания
Последствия этих процессов было несложно спрогнозировать. Мэр Киева Виталий Кличко с высокой вероятностью допускает значительное удешевление столичного жилья. По его информации, непроданными остаются около 60 тысяч квартир в городе при продолжающемся строительстве новых многоэтажек. Вспомним ещё и о вторичном рынке, и быстро застраивающихся окраинах Киева, формально относящихся к другим населённым пунктам.
Мэру столицы вторят как многие эксперты в сфере недвижимости, так и экономисты. Об этом сообщают и заголовки СМИ… Но за громкими заголовками таятся очень скромные перемены на рынке: на уровне десятых долей процента от стоимости квадратного метра.
По данным портала 100realty, на вторичном рынке жилья в Киеве цены успели пережить и взлёт (с 34,2 тыс. грн за квадрат до 35,8 тыс.), и падение (до 32,1 тыс. грн в августе). За последние месяцы стоимость квадратного метра снова немного подросла — до 33,3 тыс. грн. То есть говорить о заметном провале и вообще о каких-либо кардинальных переменах — очень преждевременно. Если оценивать квадратный метр не в гривнях, а в долларах, то за минувший год цена лишь медленно таяла.
Аналогичные колебания можно было наблюдать в течение всех постреволюционных лет: медленное снижение цен в иностранной валюте при колеблющихся ценах в гривне. В то же время средняя цена на первичном рынке за последний год почти неизменна — на уровне 23,3 тыс. грн за квадрат (значительно меньше, чем на вторичном рынке, так как в расчёт здесь принимались и квартиры в незавершённых объектах, и так называемые смарт-квартиры).
Отступать некуда
М Consulting Group оценивает Одесскую область как второй по объёмам строительства жилья регион после столичного. В текущем году здесь будут сданы в эксплуатацию до 700 тысяч квадратов жилой недвижимости. Но одесская ситуация несколько отличается от столичной: некоторые риэлторы отчитываются об удешевлении квартир за год на 15–30 %.
Впрочем, более приближённой к реальности выглядит всё же оценка SV Development: 5–6 % снижения цен по всей Украине за минувшие месяцы этого года. Так, за 10 месяцев 2017-го стоимость квадратного метра жилья в Киеве снизилась на 5,78 % (до $1093), в Одессе — на 5,33 % (до $871), во Львове — на 5,71 % (до $859), в Днепре — на 5,8 % (до $699).
Чего ожидать в ближайшие год-два? Себестоимость строительства, проведения коммуникаций и отделочных работ будет только расти. Застройщикам отступать некуда — позади только выход в убыток. При этом темпы сдачи новой недвижимости по стране, судя по всему, будут падать, реагируя на насыщение рынка. А банковский сектор активизировать сделки с недвижимостью не сможет: ипотечное кредитование (одно из наименее рискованных для банков) предлагается сейчас украинцам на кабальных условиях — с первичным взносом в размере трети стоимости квартиры под 20 % годовых и более.
Это значит, что значительного снижения цен на недвижимость можно не ждать. Возможно, они будут даже расти по мере увеличения издержек строителей и выкупа имеющихся сегодня на рынке квартир. Так что именно сейчас, похоже, наилучшая для покупателя недвижимости ситуация за несколько лет — и на ближайшее будущее.
Zavarnik