Украинская торговая гильдия (UTG) в начале года констатировала, что мировой рынок торговой недвижимости в целом насыщен и участников ждёт тяжёлая конкурентная борьба. Но в Украине до такой ситуации ещё очень далеко: страна испытывает нехватку торговых площадей. Да и качество украинской торговой недвижимости уступает даже восточноевропейскому.
В последнем вагоне…
По данным исследования Colliers International, среди 13 стран Восточной и Центральной Европы Украина занимает последнее место по площади торговых помещений на тысячу жителей. У нас этот показатель составляет 34 кв. м, тогда как у европейских соседей средняя цифра — 200–300 кв. м.
При этом и внутри страны площади торговой недвижимости распределены очень неравномерно. По данным компании DTZ, в 2014 году на 1000 жителей Одессы приходилось 474 кв. м торговых площадей, Днепра — 414 кв. м, Львова — 356 кв. м, Харькова — 285 кв. м. В городах с меньшими населением и деловой активностью насыщенность коммерческой недвижимостью существенно меньше.
Киев, по самым свежим сведениям Colliers International, имеет около 400 кв. м площадей торговых центров на 1000 жителей, но и он занимает лишь 10-ю строчку среди 13 столиц Восточной и Центральной Европы. (Даниил Владов, гендиректор DCH Real Estate, в 2016 году приводил ещё более низкие цифры: около 200 кв. м на 1000 жителей — при 1600 кв. м на 1000 жителей Варшавы или 823 кв. м на тысячу мадридцев).
Розница требует новых площадей
Несмотря на открытие новых торгово-развлекательных центров (ТРЦ) рынок торговой недвижимости Украины в последние годы был статичным сразу по нескольким показателям. С 2005–2007 годов его насыщенность существенно не увеличилась, а по некоторым подсчётам даже уменьшилась; видимо, сказались потери части Донбасса и Крыма.
На том же уровне осталась арендная плата. Свежие данные Colliers International говорят о средней ставке $68 за «украинский квадрат» для брендов одежды. (В восточно- и центральноевропейских странах этот сегмент арендует магазины по $45–245 за квадратный метр). В 2005 году профильные СМИ сообщали об аналогичных расценках: максимум $100 для аксессуаров и подарков, $20 — для «якорных» супермаркетов.
Статика наблюдается и относительно форматов украинских ТРЦ: практически все они представляют традиционные модели. Как в черте города, так и за его пределами они предполагают строительство большого капитального здания, которое могут занимать один арендатор, «якорный» арендатор и несколько специализированных магазинов, плюс несколько десятков магазинчиков и развлекательных заведений с примерно равным распределением площадей. Такой подход на протяжении нескольких лет если и менялся, то несущественно. Тем временем у наших западных соседей популярными становятся ритейл-парки: собранные в одном «городке» одно-двухэтажные магазины, специализированные или даже монобрендовые. Их строительство обходится дешевле, чем возведение огромного молла, поскольку девелоперы в этом случае используют более простые и дешёвые стройматериалы и избегают расходов на обустройство и ремонт фойе, коридоров, лестниц, лифтов, необходимых в традиционных ТЦ.
Политические и экономические кризисы тоже существенно не повлияли на покупательские привычки украинцев. Так, по данным «MMI Украина», в 2013 году 22–23 % украинцев посещали ТРЦ раз в месяц и чаще, 31–34 % — реже; в 2015 их доля составила соответственно 20–21 % и 32–33 %. При этом по общему розничному товарообороту в Европе Украина находится значительно выше, чем по насыщенности рынка торговых площадей, и в 2013 году входила в топ-10 европейских стран по объёмам продаж в рознице.
Планы, прогнозы, ожидания
Вакуум на рынке девелопмента в сочетании с большими объёмами ритейла делают рынок торговой недвижимости привлекательным не только для отечественного, но и для иностранного инвестора. Метраж торговых площадей может вырасти в 5–7 раз и при этом только дотянуться до среднего значения для Восточной и Центральной Европы; причём, вероятно, это едва покроет спрос. В то же время доходность такого бизнеса будет сравнима по крайней мере с восточноевропейской.
Эксперты Colliers прогнозируют, что в 2018–2020 годах Украина войдёт в тройку лидеров по строительству и открытию новых торговых центров. Киев с запланированными на три предстоящих года 675 тыс. кв. м занимает первое место среди городов Восточной и Центральной Европы.
Параллельно с расширением площадей украинским ТРЦ придётся озаботиться качеством услуг. Чтобы оставаться на плаву в условиях конкуренции в розничной торговле, нужны не только маркетинговые, но и технологические фишки. Трендами 2018 года в этой сфере станут взаимное проникновение онлайн- и офлайн-торговли, персонализация рекламы и продаж, а соответственно — более детальное изучение своей целевой аудитории.
Zavarnik