Уже с осени украинские города начнут меняться. Перемены ожидаются серьёзные, ведь согласно новым нормам высотность новостроек будет ограничена, существующие зелёные зоны останутся в сохранности, а заодно решится вопрос с безбарьерным доступом для целых кварталов. Станут ли от этого улицы наших городов безопасными, красивыми и удобными?
Комплексный подход
К разработке новых строительных норм (ГСН) приступили ещё в марте. Цель: исключить возможные коррупционные риски и с помощью внедрения новейших технологий и международных стандартов существенно изменить сложившуюся ситуацию в отечественном градостроительстве.
По словам заместителя министра регионального развития, строительства и ЖКХ Льва Парцхаладзе, в этом году правительство намерено поменять ещё около 15 ГСН: «У нас много интересных идей. Есть идеи, которые были придуманы ещё 5 тысяч лет назад. Мы уже более 150 идей реализовали, хотим до конца года ещё около 500 внедрить».
Что на данном этапе? Если говорить о строительных нормах, то на сегодняшний день 25 % из 109 действующих ГСН устарели и требуют обновления. А один из главных пакетов норм, отвечающий за застройку населённых пунктов, и вовсе датирован 1992 годом. С той поры многое изменилось, и речь не только о целостном восприятии городского пространства. Получается, вопрос давно назрел, но к конструктиву пришли только сейчас.
По словам исполняющего обязанности директора Института проектирования городов Ивана Шпилевского, если действующий закон предусматривал реконструкцию хрущёвок, то новый уже не ограничивается ими: «Под реконструкцию могут попадать как микрорайон в целом, так и отдельные объекты, и не только жилые. Это объекты социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. Именно поэтому мы говорим о комплексности реконструкции. Мы не останавливаемся только на жилых домах, чтобы создать комфортные условия существования на этой территории».
Основная проблема в том, уточняет Шпилевский, что необходимо заинтересовать инвестора, найти желающих взять на себя это бремя. Да и договариваться с гражданами, чьи дома подлежат сносу, — не менее важная и сложная проблема, которая может затормозить дело.
Что изменилось с новыми ГСН
Новые строительные нормы ограничивают этажность и плотность застройки. Теперь в маленьких городах можно строить дома не выше 3 этажей, в более крупных — не выше 9, а в мегаполисах — не выше 20. Паркингов на территории ЖК не будет; вместо них — подземные гаражи или площадки, которые должны располагаться не ближе, чем в 300–500 метрах от ЖК.
Новые ГСН также предусматривают обустройство велосипедных дорожек во время строительства новых дорог, запрет на проектирование люков и дождеприёмников на пешеходных тротуарах, создание безопасной инфраструктуры для пассажиров и пешеходов.
«Наш институт — основной разработчик новых ГСН. В них мы ввели новые понятия: жёлтые линии, голубые линии, зелёные линии. В действующих ГСН 360-92 были только красные линии и линии регулировки застройки. Позиции, которые мы прописали, улучшают условия проживания. В чём-то они, возможно, не нравятся инвесторам-застройщикам, так как не дают застроить земельный участок по периметру, — подчёркивает Шпилевский. — Мы ввели такие нормативы, как процент застройки в зависимости от этажности: чем меньше этажность, тем меньше процент застройки, — чтобы жильцы имели придомовую территорию, детскую площадку, зелёные насаждения, а не просто выходили прямо на тротуар. В каждом населённом пункте можно найти примеры, когда застройщик не решил вопросы парковок, детских площадок, зелёных территорий, и у людей даже нет места, чтобы выйти погулять с ребёнком. Как раз эти нормы направлены на создание комфортных условий проживания для будущих жильцов, покупателей квартир».
Новое качество жизни
Сами застройщики относятся к новым ГСН положительно. Говорят, изменения не только украсят украинские города, а и создадут комфортные условия для жизни. По словам представителя ООО «Ривьера Девелопмент» Михаила Партикевича, в связи с нормативным снижением плотности застройки теперь появится больше места для отдыха вокруг жилых домов.
«Это положительно повлияет на качество жизни в новых комплексах, но увеличит их рыночную стоимость, так как расходы застройщиков на приобретение земельных участков в пересчёте на квадратный метр строящегося жилья вырастут. Будет больше места для автотранспорта, что также повысит качество жизни в новых комплексах, но и повлечёт удорожание парковочных мест в многоуровневых подземных паркингах, ведь чем больше уровней — тем больше себестоимость строительства. Расширится площадь озеленения придомовой территории в новых комплексах, а это и новое качество жизни в них, и вместе с тем более высокая себестоимость квартир и услуг ЖКХ», — поясняет представитель ООО «Ривьера Девелопмент».
Одесситы уже имели возможность убедиться, что застройщик, которого представляет Михаил, всегда уделяет особое внимание большим дворовым пространствам, благоустройству, придомовые территории зонирует по возрастам и сферам интересов (спорт, площадки для детей младшего возраста, отдельно — для более старших, настольные игры, зоны для релаксации с озеленением и фонтанами, места для выгула домашних животных, для курения и т. д.).
«Высотность в существующих и новых проектах мы просчитываем соразмерно придомовой территории, — добавляет эксперт. — Так, Авторский район имеет в 2–4 раза более низкую плотность застройки по сравнению с аналогичными по масштабам проектами. При этом у нас и количество мест для стоянки автомобилей самое высокое на рынке Одессы и Одесской области. Авторский район соответствует новым нормам, хотя проектировался до их принятия и вступления в силу. Поэтому законодательные инициативы нас особо не коснулись, хотя для многих проектов на рынке это создало сложности».
Когда начнут работать принятые нормы
Михаил Партикевич констатирует, что в широком масштабе мы ещё не скоро сможем увидеть изменения, вызванные принятыми ГСН, поскольку застройщики сейчас стараются успеть как можно больше получить разрешений на строительство, пока новые нормы не вступили в силу. Начатое строительство комплексов, не соответствующих новым нормам, на которые застройщики успеют получить разрешения, займёт от 2 до 5 лет, и только последующие комплексы будут проектироваться с учётом новых ГСН, — если к тому времени в них не внесут ещё какие-то изменения, повышающие допустимый уровень плотности застройки например.
Есть в новых нормах также ограничение высотности застройки в зависимости от численности проживающих в населённых пунктах людей, добавляет эксперт. По общему правилу в сёлах не будет допускаться высотная застройка. Но в большинстве случаев там, где такая застройка востребована, уже приняты соответствующие генеральные планы населённых пунктов и детальные планы территорий, предусматривающие высотную застройку, а закон обратной силы не имеет. «Более того, есть нормативные сроки, в течение которых эти градостроительные документы не подлежат изменениям. Так что эта норма также в ближайшие 5–10 лет работать не будет», — утверждает эксперт.
Как видим, добросовестные застройщики приветствуют этот первый, но крайне важный для людей этап в решении давно назревшего вопроса. Правительству ещё предстоит обновить остающиеся пока без изменений почти три четверти прежних ГСН. Но уже сейчас пересмотр устаревших регуляторных процедур будет способствовать развитию предпринимательства в градостроении.
Zavarnik