Лента новостей

Оставлять учеников на второй год: всплыли скандальные детали идеи чиновников Интернет будет только несколько часов: Vodafone предупредил абонентов На пенсию будут отпускать по новым правилам: что радикально изменится В Украине ввели квадратные деньги: в НБУ показали как выглядит новинка Продукты станут роскошью: цены бешено растут – к чему нам готовиться Сегодня каждый почувствует лютую зиму: синоптики предупредили как изменится погода в субботу - утепляйтесь Вас обласкает удача: этим 5 знакам Зодиака несказанно повезет на выходных Уберегите себя и родных от неудачи: 14 декабря большой церковный праздник, что нельзя делать Селянам выплатят круглые суммы: уже в 2025 году люди смогут получить от 20 тысяч грн на семью Уже и лекарства: как раньше уже не купить, что изменилось Друк на футболці: просто, стильно і зручно Уже с Нового года: украинцам обязательно придется установить новые счетчики, кто за это заплатит Хоть закон и не приняли: но за дрова могут оштрафовать - сколько можно держать дома Не нравится школа или учитель: недовольными родителями займется специальная служба Доллары теперь меняют по-новому: в Ощадбанке украинцам разъяснили, как теперь сдать или купить валюту Новый тариф под елку: уже с Нового года платежки украинцев резко вырастут Овны - утро начнется с адреналина, Львы - больше инициативы, Скорпионы - экономьте деньги: гороскоп на пятницу 13 декабря 2024 года Такой индексации никогда еще не было: выплаты перекроят и нынешним и будущим пенсионерами До 10 мороза и лютый ветер: погода сегодня озверела - синоптики объявили тревогу Не принесите в дом горе и беду: 13 декабря большой церковный праздник, что нельзя делать Уже с 1 января: украинцев поголовно начнут отправлять к психиатрам, что произошло Продавали через интернет? Готовьтесь, Налоговая начала лепить людям штрафы Уже по 160 грн за килограмм: самый популярный овощ начал резко дорожать - цена уже не упадет Полиции разрешат проверять посылки украинцев - закон уже в Раде Больше не доступно: абонентов Vodafone и Lifecell предупредили об отключении популярной услуги У украинцев большие проблемы: будет массовое отключение газа по областям, как избежать Близнецы - утро обрадует, Девы - соберитесь, а то все профукаете, Стрельцы - будет много радости: гороскоп на 12 декабря 2024 года Копили годами, а пропадут за день: многие украинцы потеряют свои сбережения На улице мороз, гололед и сырость: синоптики предупредили - погода сегодня стала еще хуже Не гасите свет в доме - иначе беда: 12 декабря большой церковный праздник, что запрещено делать Даже с плохим интернетом: Киевстар переводит абонентов на звонки по VoWiFi - что это и как изменится связь Или вырубят электричество, или новые тарифы: украинцев предупредили к чему готовиться Не затягивайте с оформлением: украинцам начали давать деньги на отопление - суммы хорошие Если у вас еще остались евро или доллары: украинцам ввели максимально допустимую сумму – иначе штраф и куча проверок Украинцев решили дожать: еда подорожала на 50%, а свет – на 177% – и это далеко не все Касается всех, у кого Vodafone: за мобильный счет теперь придется платить по-новому Все, экономия закончилась: водителям впаяли огромные цены на автогаз и это еще не конец Овны - подтяните все "хвосты", Весы - ждите успеха, Козероги - сделайте это, не пожалеете: гороскоп на 10 декабря 2024 года Это важный документ для всех, у кого газ: в Нафтогазе предупредили – начали выдавать Пенсии срежут на 30%: украинцев предупредили о массовом уменьшении выплат Погода максимально плохая - утепляйтесь: синоптики сделали срочное предупреждение на сегодня Освободите руки и мысли: 10 декабря большой церковный праздник, лучше не нарушать запреты Переводы с карты на карту: станут опасными - все банки одновременно минимизируют лимиты украинцам Грядет серьезная индексация пенсий: как будут менять и назначать выплаты Это случится с наследством: украинцев предупредили - ничего не получат

Подводные камни во время приобретения аграрного бизнеса

Подводные камни во время приобретения аграрного бизнеса



Сегодня агробизнес является не только полезным и прибыльным делом, но и выгодным капиталовложением. Для того чтобы стать игроком этого рынка, достаточно сделать всего лишь одно из двух действий: начать его с нуля или приобрести уже готовый действующий бизнес.

Если в первом случае с возможными рисками, которые чаще всего связаны с урожайностью, все понятно, то во втором нас ждет множество сюрпризов. Основными из них являются денежные обязательства перед финансовыми учреждениями, состояние договоров аренды земли, оценка движимого и недвижимого имущества.

Таким образом, прежде чем принять решение о покупке конкретного сельскохозяйственного предприятия или агрохолдинга, что, по сути, неважно, необходимо провести тщательный юридический аудит на предмет выявления скрытых проблем. Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при приобретении аграрного бизнеса.

МТЗ 82 - лизинг на maz500.com.ua - купить трактора в Украине в лизинг!



Посмотреть технические характеристики по-настоящему легендарного трактора Беларус МТЗ 82 можно по ссылке http://maz500.com.ua/mtz-82126.html. Данный трактор применяется для посевных и уборочных работ. Модель этого трактора по-прежнему является лидером в странах СНГ.

Залоговые обязательства



Большинство аграрных предприятий с целью успешного ведения бизнеса привлекают дополнительное финансирование от третьих лиц, в основном финансовых учреждений. С целью обеспечения исполнения обязательств по возврату привлеченных средств между кредитором и должником заключаются договора залога. Чаще всего предметом залога является недвижимое имущество, которое находится в собственности аграрного предприятия.

Преимущественно инвесторы (покупатели аграрных предприятий) считают, что невыполненные обязательства по кредитным договорам не является пассивами предприятия и не влияют на стоимость корпоративных прав (которые планируется приобрести), ведь такие обязательства обеспечены залогом. Однако указанное утверждение не соответствует действительности.

Так, на практике стоимость залогового недвижимого имущества может оказаться достаточно мизерной для выполнения обязанностей по кредитному обязательству. Например, предметом договора залога является объект с названием «Цех производства молока» общей площадью 200 кв. м. На первый взгляд может показаться, что указанный объект имеет достойную цену, а на самом деле оказывается, что недвижимость состоит только из стен, потолка и земляного пола. Поэтому необходимо быть достаточно осторожным, когда имеем дело с кредитным договором под залог недвижимого имущества.

Также предметом залога по кредитным обязательствам может быть зерно, которое принадлежит предприятию. В данном случае также не все просто.

Так, стоимость залогового зерна, переданного на хранение, может отличаться в зависимости от его качества.

Кроме этого, на практике могут возникнуть ситуации, при которых на складе фактически отсутствует зерно, а в обеспечение исполнения кредитного обязательства передан «воздух».

Во избежание указанных выше проблем рекомендуем при покупке аграрного бизнеса проверять объекты (переданные в залог в качестве обеспечения исполнения кредитных договоров) не только по имеющимся письменным документам, но и фактически, путем проведения инвентаризации и денежной оценки. Также факт существования залоговых обязательств необходимо учитывать при определении цены договора купли-продажи корпоративных прав конкретного предприятия.

Договоры аренды



Важную роль при покупке аграрного предприятия играют договоры аренды земельных участков. Указанные договоры и другую информацию, которая непосредственно касается таких договоров, необходимо досконально анализировать во избежание возможных проблем.

1. Следует обращать особое внимание на форму собственности, в которой находится земельный участок. Так, если это частная собственность, то, как правило, проблемы отсутствуют, а если государственная или коммунальная собственность – существует высокий риск потери такого земельного участка после завершения сделки.

2. Довольно часто договоры аренды земельных участков составлены не квалифицированно - отсутствуют одно или несколько существенных условий (способ, условия расчета, сроки и др.), а также неотъемлемые приложения (например, соглашение о возмещении арендатору расходов, направленных на улучшение объекта аренды).

3. Также договоры аренды могут быть не внесенными в электронную базу Государственного земельного кадастра, что является значительной проблемой.

4. На предприятии, которое планируется приобрести, может отсутствовать персонал, отвечающий за учет и контроль выполнения договоров аренды земельных участков, что впоследствии может привести к потере части договоров. Следует обратить внимание на то, что продавцы конкретного сельскохозяйственного предприятия могут выполнять ненадлежащим образом или вообще не выполнять обязательства в части осуществления оплаты по договорам аренды.

5. Необходимо учитывать, что часто договоры аренды земли оказываются не такими «надежными», какими кажутся на первый взгляд. Например, в среднем сроки договоров аренды составляют около 10 лет. Однако фактически может оказаться, что большая часть арендодателей (собственников земельных долей-паев) находятся в открытом конфликте с сельскохозяйственными предприятиями, которые являются объектом покупки. Также конкуренты могут предлагать указанным землевладельцам более выгодные условия аренды. Указанная ситуация может привести к разрыву части договоров аренды земли.

6. Необходимо обязательно обращать внимание на качество почв земельных участков, находящихся в пользовании аграрного предприятия. Так, покупатель может столкнуться с рядом проблем: территориальная неоднородность земельного банка, большое количество давно не обрабатываемых земель.

Итак, учет указанных выше обстоятельств может существенно повлиять на стоимость активов агропредприятия во время его приобретения.

Недвижимое имущество



При определении стоимости активов аграрного предприятия необходимо проверять наличие документов, подтверждающих факт введения в эксплуатацию объектов недвижимого имущества и факт существования права собственности на него. Зачастую среди всего недвижимого имущества ценными считают только зерноток, склады и контору.

Оценивая стоимость недвижимого имущества сельскохозяйственного предприятия, применяют сравнительный подход и подход капитализации дохода.

При этом в стоимость всего имущества не следует включать стоимость объектов незавершенного строительства, учитывая следующее:
во-первых, имущественным правам на такие объекты трудно предоставить справедливую денежную оценку; во-вторых, реестр имущественных прав на недвижимое имущество отсутствует, а потому могут возникнуть ситуации, при которых имущественные права на объект незавершенного строительства уже были отчуждены третьими лицами.

Движимое имущество



В процессе приобретения сельскохозяйственного предприятия необходимо проверять наличие всех правоустанавливающих документов на агротехнику, а также полисы страхования, проведение техосмотра и т.п. Следует учесть, что стоимость сельскохозяйственной техники, выпущенной до 2000 г., близка к нулю в связи с амортизацией. Остальная часть движимого имущества (мебель, компьютерная и полиграфическая техника) в основном не влияет на формирование цены договора купли-продажи предприятия.

Незавершенное производство



По нашему мнению, объекты незавершенного производства не должны существенно влиять на цену предприятия. При заключении договоров купли-продажи аграрного предприятия необходимо прописать, что продавец обязан завершить производство конкретной продукции, а покупатель создает для этого необходимые условия.

Биологические активы



К ним относятся животные или растения, которые в процессе биологических преобразований способны давать сельскохозяйственную продукцию и/или дополнительные биологические активы, а также приносить экономические выгоды другим способом (п.4 Положение (стандарт) бухгалтерского учета 30 «биологические активы»). В большинстве случаев биологические активы остаются в собственности продавца или покупаются на убой, за исключением ценных племенных и генетических пород.

Важные мелочи



Особое внимание при определении стоимости аграрного предприятия необходимо обращать на правильное ведение налогового учета, существование кредиторской задолженности, наличие споров с контрагентами и т.д. Отдельно необходимо выделить наличие споров с налоговыми органами. Во избежание такого риска необходимо провести официальную налоговую проверку за три последних года до момента покупки предприятия.

Итак, при покупке аграрного бизнеса существует ряд скрытых факторов, которые могут оказать существенное влияние на цену активов аграрного предприятия. Во избежание каких-либо неприятных сюрпризов необходимо провести юридический аудит, обратившись за соответствующей правовой помощью к профессионалам. (apk-inform.com)


Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Вверх