Что такое договор эмфитевзиса и чем он отличается от аренды сельскохозяйственных земель, рассказывает начальник Петровского районного управления юстиции в г. Донецке Лилия Ткаченко.Эмфитевзис – это право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Право эмфитевзиса не позволяет использовать участок не по целевому назначению. Следовательно, строительство на нем невозможно.
Чем отличается аренда от эмфитевзиса? Прежде всего, сроком действия соглашения. Для аренды – не более 50 лет, для эмфитевзиса срок не ограничен. То есть можно заключить договор как на 25, так и на неограниченный срок. Кроме того, пользователь, заключивший договор эмфитевзиса, может продать свое право другому человеку, завещать, передавать в залог, вносить в уставный фонд какого-либо хозяйственного общества.
Эмфитевзис актуален для тех собственников земель сельхозназначения, которым срочно необходимы деньги – например, человек оказался в критической ситуации, ему нужно лечиться, а единственным его активом является земля, которую в условиях действия моратория продать нельзя. По договору аренды он будет получать средства частями, а по договору эмфитевзиса – сразу значительную сумму.
Возникает вполне закономерный вопрос: на какие средства может рассчитывать владелец участка, отдавая свою землю в пользование по договору эмфитевзиса? Законодательно закрепленных правил, согласно которым должен быть рассчитан размер платы по договору эмфитевзиса, нет. Сумма определяется по соглашению сторон при подписании договора. Лучше рассчитывать сумму, отталкиваясь от размера ставки арендной платы этой или аналогичной области за такой же период. Основой для расчета стоимости в случае аренды является нормативно-денежная оценка участка.
Есть также Указ президента Украины от 19.08.2008 № 725, определяющий, что ставка за аренду паев должна быть не менее 3% от нормативно-денежной оценки. Поэтому если вы посчитаете и решите, что от самостоятельного использования участка будете иметь больше, чем можете получить по договору эмфитевзиса, тогда выгоднее самостоятельно обрабатывать участок.
Как выглядит договор эмфитевзиса? Какие пункты в нем надо предусмотреть?
Следует отметить, что украинским законодательством не утверждена типовая форма договора эмфитевзиса. Поэтому он может быть заключен в произвольной форме, но должен содержать все существенные условия, предусмотренные для сделок Гражданским кодексом Украины. Поэтому за образец целесообразно взять типовой договор аренды – там отражены все существенные условия, которые следует предусмотреть и в договоре эмфитевзиса: срок действия договора, оплата, обязанности сторон и т.д. Надо четко знать условия и сроки оплаты: выплачиваются деньги все сразу или частями (как в случае с арендой), желательно установить ответственность за несвоевременную уплату средств и предусмотреть случаи досрочного расторжения договора в случае невыполнения пользователем его условий. Еще одним условием должно быть сохранение качества земли.
Нужно также удостоверить договор у нотариуса – поскольку нотариус наделен полномочиями по проверке сделок на соответствие их законодательству. Заверяя документ, нотариус проверит его на соответствие законодательству.
Можно ли расторгнуть договор эмфитевзиса? Да. Для расторжения договора могут быть несколько причин. Во-первых, договор можно расторгнуть по соглашению сторон. Во-вторых, его можно признать недействительным, если он был заключен с нарушениями, – скажем, через представителя, не имеющего на то полномочий. В-третьих, если не выполнялись условия договора одной из сторон. Например, несвоевременно уплачиваются средства, ухудшается качество почв, нарушено целевое назначение использования участка.
Но надо помнить, что о своем намерении расторгнуть договор вы должны предупредить другую сторону за год до момента расторжения договора.
Кроме того, владельцу придется вернуть деньги, полученные им заранее за передачу права пользования участком. Конечно, может случиться, что эти средства уже потрачены или не могут быть возвращены сразу. Предвидя это, в договоре следует прописывать дополнительные условия об обеспечении обязательств. Например, что лицо, пользующееся земельным участком, продолжает пользоваться ею, пока владелец не рассчитается по своим обязательствам.
Вернуть право пользования собственным участком можно также в случае, если это право будет выставлено на продажу. Тогда владелец имеет преимущественное право перед другими лицами приобрести его по цене, объявленной для продажи. Если владельца не предупредили о продаже права пользования его участком, он может через суд потребовать признать продажу недействительной.