Вопрос создания ОСМД — вовсе не новость. О неэффективной, непрозрачной работе коммунальных хозяйств и необходимости внедрения рыночных подходов в данной сфере ведутся дискуссии уже не первый год, о чём свидетельствует Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома (ОСМД)», принятый ещё 29 ноября 2001 года.
Управляем сами
В прошлом году законодательство о регулировании отношений по реализации права собственности в многоквартирных домах претерпело значительные изменения. В частности, 1 июля 2015 года вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». К весомым изменениям следует отнести внедрение совершенно другой системы, которая должна в перспективе не просто изменить состояние жилья, но и повысить уровень правового сознания и ответственности жильцов за свой дом.
Мы привыкли, что всё находящееся за пределами квартиры — обязанность ЖЭКов. Но выполнение этих обязанностей всегда было под вопросом, а в период реформирования данной сферы стало острой проблемой при передаче дома на баланс.
Новый закон определил права и обязанности совладельцев дома и регулирует вопросы ответственности жильцов. Он установил чёткий круг компетенции собрания совладельцев и порядок принятия ими решений по управлению многоквартирным домом, уточнил правовой статус ОСМД как предпринимательского общества. Кроме того, вводится институт управляющего, которого могут нанимать жильцы. То есть, согласно статье 9, многоквартирным домом управляет объединение его совладельцев (ассоциация ОСМД), но по их решению все или часть функций по управлению многоквартирным домом может быть передана управляющему.
Решения принимаем вместе
Согласно новому закону совладельцы могут выбрать следующие варианты действий:
управлять многоквартирным домом самостоятельно (порядок принятия соответствующих решений предусмотрен статьёй 10);
создать ОСМД и передать ему все функции по управлению домом;
передать все функции по управлению домом управляющему (физическому лицу — предпринимателю или юридическому лицу на основании договора);
делегировать часть функций по управлению домом управляющему, а часть оставить в своей компетенции, приняв соответствующее решение на общем собрании.
Относительно первой формы управления нужно отметить, что на практике она целесообразна и эффективна только для домов с небольшим числом квартир, поскольку на практике в больших домах сложно собрать всех владельцев квартир и нежилых помещений, чтобы принять какое-либо решение общим голосованием (решение считается принятым, если за него проголосовали более половины владельцев квартир и нежилых помещений).
Закон предусматривает равное участие в делах ОСМД всех совладельцев многоквартирного дома; тем самым отменено понятие «членства»: участие в общем собрании и голосовании могут принимать все совладельцы и все они должны быть приглашены на общее.
Не предусматривается также «кворум» для принятия решений, — теперь требуется считать голоса от общего количества голосов совладельцев (часть 14 статьи 10 закона об ОСМД). Решение считается принятым, если за него проголосовали более половины всех совладельцев. Большинство в 2/3 голосов всех совладельцев необходимо в следующих случаях:
определение перечня и размеров взносов и платежей совладельцев;
порядок управления и пользования общим имуществом;
передача в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества;
реконструкция и капитальный ремонт многоквартирного дома или возведение хозяйственных построек.
Как избежать «повторения пройденного»?
Следует учесть, что Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» и заключённые в соответствии с ним договора остаются в силе. Если вы довольны своим ЖЭКом, можете оставить его управляющим дома.
Но если в течение одного года со дня вступления в силу закона об ОСМД жильцы не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управляющий будет назначен на конкурсной основе исполнительным органом местного совета либо другим органом, если местный совет или его исполнительный орган приняли решение делегировать этому органу функции по управлению объектами ЖКХ, обеспечению их содержания и эффективной эксплуатации.
Есть все основания опасаться, что в такой ситуации городские власти будут назначать управляющими уже существующие ЖЭКи. Мы должны понимать, что власти не заинтересованы разъяснять населению особенности закона. А значит это должны делать инициативные жильцы, и привлекать себе в помощь юристов.
С учётом сказанного, если работа ЖЭКа вас устраивает — можно ничего не предпринимать до внесения изменений в Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах», а затем на общем собрании назначить этот ЖЭК управляющим. Но если он не выполняет своих функций и обязательств, то у вас есть три варианта действий:
принять решение об определении нового исполнителя и одновременно решение об определении его управляющим;
принять решение об определении нового исполнителя и одновременно решение о самостоятельном управлении многоквартирным домом;
принять решение о самостоятельном управлении многоквартирным домом и вообще отказаться от услуг любых ЖЭКов.
Изменить правовое сознание
Реформа коммунальных служб должна изменить подход к ведению хозяйства и правовое сознание граждан. Однако в ней скрыты риски, ведь отныне за состояние жилья придётся отвечать самим гражданам.
Нам всем необходимо задуматься над тем, как сообща управлять своей собственностью и контролировать финансовую деятельность управляющих. Ведь в любом случае состояние зданий и условия их содержания будут зависеть не только от платежеспособности жильцов, но и от качества управления их средствами. Для обеспечения правовой стороны деятельности вашего объединения и решения проблемных вопросов, в том числе с контролирующими органами, советуем вам обращаться к юристам за квалифицированной помощью.
Zavarnik