Меморандум о сотрудничестве с МВФ предусматривает проведение в Украине земельной реформы. Основное требование — открыть рынок земли. На сегодняшний день около семи миллионов наших сограждан не могут распоряжаться своими земельными паями в полной мере, то есть продавать или менять их целевое назначение. Мораторий на продажу сельскохозяйственных земель в течение 16 лет регулярно продлевает Верховная Рада; в очередной раз — до 1 января 2018 года. Будет ли в Украине цивилизованный рынок земли?
Дёшево не будет
Поскольку тема острая, сторонники моратория и приверженцы его отмены постоянно муссируют всевозможные страхи. Например, не ринутся ли в Украину толпы иностранцев, желающих скупить наши земли за бесценок? А если не иностранцы, так бизнесмены и агрохолдинги?
Авторы законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» готовы развеять эти опасения. По закону, землю смогут купить только граждане Украины, территориальные общины в лице органов местного самоуправления, государство в лице органов исполнительной власти. С 2020 года к покупке могут допустить юридических лиц с регистрацией в Украине, и только с 2030 года — иностранцев и лиц без гражданства.
Что же касается цен, то зарубежный опыт показывает: после открытия рынка обычно наблюдается удорожание земельных участков. После того как в конце прошлого века в странах Центральной и Восточной Европы открыли рынки земли, годовой рост аренды составил почти 20 %. А если учесть, что у нас по-прежнему сосредоточена треть всех чернозёмов мира, дешёвой украинская земля не будет.
Крупному бизнесу тоже помешают: физические лица смогут купить не больше 200 гектаров, семейные фермерские хозяйства — не больше 1000 гектаров. Опыт Франции и Швеции говорит о том, что агрохолдингам выгоднее арендовать землю.
Без смены географического положения
Директор Всемирного банка по делам Беларуси, Молдовы и Украины Сату Кахконен уверен, что, открыв рынок земли, Украина сможет увеличить свой ВВП примерно на 1,5 % и значительно расширить возможности сельского хозяйства. Причина сегодняшней невысокой эффективности сельского хозяйства — отсутствие инвестиций. Стимулов у инвестора нет, так как нет уверенности в перспективе отмены моратория. Но и открывать рынок, не подготовив правовую базу, преступно.
Сегодня агрохолдинги и так контролируют сотни тысяч гектаров. Не имея возможности продать землю и не имея выбора, собственники вынуждены соглашаться сдавать участки в аренду за те гроши, которые им предлагают. Так что мораторий как раз выгоден крупным арендаторам земли.
Также, говоря о продаже земли, за какую бы цену её ни купили — её географическое положение от этого не изменится. Новый собственник вряд ли покупает для того, чтобы участок простаивал, — нужна прибыль. А это означает организацию производства, рабочие места, налоги в казну.
Отложенный спрос — и предложение
Как подсчитали в Союзе землеустроителей Украины, пока продать землю готовы лишь 10–15 % владельцев. Эксперты считают, что цифра завышена — срабатывает «отложенный спрос». Возьмём рынок недвижимости. В год продаётся или покупается не более 2 % объектов.
Сегодня большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей имеют ограниченный доступ к кредитным средствам. Это может негативно сказаться на спросе вначале, так как сегодня у банков нет необходимых инструментов финансирования.
Эксперты настаивают, что закон всё-таки должен разрешать, пусть и с ограничениями, приобретение сельхозземель украинскими сельскохозяйственными товаропроизводителями, которые являются юридическими лицами. Это сократит разрыв между числом тех, кто готов продать, и тех, кто может купить. В проекте это возможно с 2020 года.
Также, когда земля сможет быть объектом залога, это потребует защиты прав кредиторов. Банк должен иметь право приобретать в собственность земельный участок проблемного должника; допустим, с обязательной последующей продажей его на аукционе в сжатые сроки. А чтобы правильно оценивать стоимость такого залога, банкам нужен доступ к данным Государственного реестра прав на недвижимое имущество о ценах на аренду и продажу земли.
Относительно цен тоже всё не так просто. За $1–2 тыс. мало кто согласится отдать свои гектары. Но если кто-то хочет прямо сейчас получить за свой участок $500 — он тоже имеет на это право. А его сосед сможет соединить два участка, взять кредит под них на покупку техники и начать производство продукции.
Второе дыхание
Со стороны государства важно обеспечить обучение и техническую помощь малым и средним сельхозпроизводителям в части привлечения банковского финансирования. Успешному сотрудничеству могло бы помочь частичное государственное гарантирование кредитов на приобретение земли малыми и средними сельхозпредприятиями.
Нужен эффективный механизм контроля за соблюдением собственниками правил и норм использования земли; и контролировать нужно одинаково и отечественный бизнес, и иностранцев. Закон должен предусматривать и карательные меры для тех, чья деятельность наносит вред земельному фонду.
При наличии многоуровневой продуманной защиты есть надежда, что к 2030 году мы получим то, к чему стремимся: цивилизованный рынок земли, большая часть которой принадлежит украинцам, на ней трудящимся. Тогда есть шанс и для села открыть «второе демографическое дыхание».
Но это пока только мечты. Всё будет зависеть от нюансов законопроекта, который давно необходим нам всем, как воздух. Вернее, как определённость со статусом земли, на которой мы живём.
Zavarnik