Всем, кто желает купить квартиру в новостройке путем инвестирования в строительство, будет полезно знать, что в Украине существует около десятка схем частного инвестирования в жилую недвижимость. Из них полностью легальными, в соответствии с Законом Украины «Об инвестиционной деятельности», можно считать лишь четыре схемы инвестирования, из которых на отечественном рынке новостроек прижились всего две. Речь идет про вклады в Фонд финансирования строительства (ФФС) и приобретение инвестором беспроцентных целевых облигаций.
Законодательством предусмотрены также возможности инвестирования в жилье через Фонды операций с недвижимостью и институты совместного инвестирования, однако данные виды инвестиций практически не применяются в отрасли жилищного строительства.
Ниже пойдет речь о Фонде финансирования строительства (ФФС). Это схема инвестиций, которая наиболее широко практикуется на сегодня всеми ведущими строительными компаниями Киева для привлечения инвестиций покупателей квартир на этапе строительства дома.
Что такое ФФС
По закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», Фондом финансирования строительства — называют денежные средства от физических и юридических лиц, которые аккумулируются в целях проведения строительства, с последующей передачей завершенного объекта в собственность данных лиц.
В теории, ФФС возможны двух типов — «А» и «Б». В фондах типа «А» заказчик строительства определяет его стоимость и отвечает за накопление необходимых средств. В случае фондов типа «Б» данными вопросами занимается управляющий ФФС. Фонды типа «Б» являются слишком дорогими и невыгодными для застройщиков, поэтому в Украине фонды такого типа практически не создаются.
Кто уполномочен создавать ФФС
По упомянутому Закону «О финансово-кредитных механизмах», создавать ФФС разрешается банковским учреждениям или компаниям — обладателям лицензий на осуществление деятельности по привлечению средств для финансирования строительства или операций с недвижимостью.
Уставной капитал такого учреждения должен соответствовать 1 млн евро. До начала привлечения средств частных инвесторов в строительство, сумма уставного капитала должна быть полностью внесена.
В случае, когда управляющий является банком, работа ФФС согласно закону — контролируется Национальным Банком Украины. Когда управляющим является финансовая компания, деятельность ФФС контролирует Национальная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг.
В ситуации, когда банк управляет ФФС, он открывает счет фонда на собственном балансе. Когда ФФС управляется — финансовой компанией, от нее требуется открыть счет Фонда в любом выбранном банке.
Принцип работы Фонда финансирования строительства
На начальном этапе создания Фонда финансирования строительства разрабатываются и утверждаются правила его работы, а также принципы взаимодействия друг с другом четырех участвующих сторон: заказчика строительства, строительной компании-исполнителя, управляющим ФФС и доверителями (инвесторами).
После утверждения уставных документов Фонда открывается его банковский счет для накопления средств под строительство. Затем заказчик строительства передает свои функции строительной компании-исполнителю (если исполнитель и заказчик — это не одна и та же организация). Далее компания-застройщик заключает договор с управляющим ФФС, обязуясь построить и ввести в эксплуатацию строительный объект, после чего передать его в собственность доверителям-инвесторам.
На следующем этапе привлечения в ФФС денежных средств, каждый инвестор-доверитель подписывает собственный договор с фондом, а фонд закрепляет за доверителем соответствующую квартиру. Когда полная стоимость квартиры перечислена доверителем на банковский счет фонда, управляющий ФСС уступает права на квартиру доверителю, а полученные от него денежные средства перечисляет компании-застройщику. После завершения строительства и сдачи здания в эксплуатацию, застройщик передает объекты инвестирования (квартиры) в собственность инвесторам. Когда все объекты перешли в собственность инвесторов-доверителей, ФФС подлежит ликвидации. Поскольку ФФС не юридическое лицо, остаток средств на накопительном счете фонда при его ликвидации может быть передан другому управляющему с целью продолжения строительства.
Изложенная схема инвестирования привлекательна для инвесторов тем, что до завершения строительства все права собственности на строящуюся недвижимость застройщик передает в пользу управляющего ФФС, также между застройщиком и управляющим подписывается отдельное соглашение об уступке имущественных прав.
То есть по закону в случае невыполнения застройщиком своих обязательств управляющий ФФС вправе расторгнуть с ним договор и заключить новую договоренность с другой строительной компанией. Однако такое допустимо лишь в теории и вряд ли осуществимо практически.
Плюсы и минусы схемы инвестирования посредством Фонда финансирования строительства
Преимущества схемы инвестирования посредством ФФС:
- Создание ФФС без наличия полного комплекта разрешительной документации на стройку невозможно и нарушает закон. Иначе говоря, для инвестора через ФФС сведен к нулевому риск оказаться инвестором незаконной стройки либо понести убытки из-за проблем с документами.
- Минимизируются возможности нецелевой траты денежных средств, поскольку деньги аккумулированные в целях постройки каждой отдельной квартиры и отделены от прочих активов ФФС
- Учреждение и деятельность фонда исчерпывающе регламентированы законодательством.
- Интересы инвестирующего поручителя законодательно защищены, а за каждым инвестором документально закрепляется однозначно определенный объект. Это практически исключает риски двойных продаж.
- В схему заложены принципы контроля разных уровней: управляющий ФФС обязуется контролировать добросовестность застройщика, одновременно с этим деятельность фонда находится под контролем государства.
- Существуют предусмотренные законом возможности сменить застройщика либо управляющего фонда в случае невыполнения виновным возложенных обязанностей. Поскольку в реальности ФФС создают и контролируют компании-застройщики, данное преимущество целесообразно считать теоретическим.
Недостатки схемы инвестирования посредством ФФС:
- В случае отказа доверителя от дальнейшего участия в ФФС внесенные средства возвращаются ему только после того, как закрепленный за ним объект будет продан другому инвестору, или после введения дома в эксплуатацию.
- Украинские фонды финансирования строительства почти всегда создаются и контролируются строительными фирмами. Это, конечно же, значительно снижает эффективность всей схемы целиком, и в реальности наиболее защищенными оказываются интересы застройщика.
- Инвесторы не могут зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Впрочем, такую возможность исключает большинство схем.
- Отсутствие механизма страхования ответственности застройщика в случае нарушения им сроков завершения строительства.
- Доверителю значительно сложнее предъявлять претензии к застройщику по причине того, что между застройщиком и доверителем нет прямого взаимодействия.
- Существует предусмотренные законом возможности сменить застройщика либо управляющего фонда в случае невыполнения виновным возложенных обязанностей. Поскольку в реальности ФФС создают и контролируют компании-застройщики, данное преимущество целесообразно считать теоретическим.
По утверждениям представителей украинских строительных компаний, на сегодня инвестирование через фонд финансирования строительства предоставляет стопроцентные гарантии сохранности вложений инвестора и получения им квартиры в оговоренный срок. В реальности, конечно же, абсолютных гарантий не может предоставить ни один из существующих в Украине способов инвестирования строительства. Тем не менее, инвестирование через ФФС признается наиболее надежным способом инвестирования среди всех остальных.