О проблемных вопросах перевода объекта недвижимого имущества из жилого в нежилой или из нежилого в жилой по действующему законодательству Украины рассказывает начальник отдела государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрационной службы Главного управления юстиции в Донецкой области Лариса Даниленко.Одним из проблемных вопросов остается перевод объекта недвижимого имущества из жилого в нежилой и наоборот. Так, в практике не установлены единые основания для перевода жилых домов (их частей), квартир и других помещений, предназначенных и пригодных для проживания в них, в состав нежилых. Отсутствует орган, к компетенции которого будет относиться решение указанного вопроса.
Пунктом 55 Порядка госрегистрации Прав на недвижимое имущество и их обременений (постановление Кабмина от 22 июня 2011 года № 703) отмечается, что для проведения государственной регистрации прав в связи с переводом объекта недвижимого имущества из жилого в нежилой или из нежилого в жилой заявитель подает органу государственной регистрации прав решение соответствующего органа, уполномоченного законом на принятие решения о переводе объекта недвижимого имущества из жилого в нежилой или из нежилого в жилой.
Вопрос об исключении из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений и переводе жилых домов и жилых помещений в нежилые регулируется статьями 7,8 Жилищного кодекса Украинской ССР от 30 июня 1983 (далее – ЖК Украины). Данные положения содержат касательно этого несколько устаревшие правила, поскольку со времени их принятия произошли значительные изменения в общественно-политической и экономической жизни Украины.
Согласно статье 8 ЖК Украины, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Перевод жилых домов и помещений в нежилые допускается в исключительных случаях.
Таким случаем является, прежде всего, негодность жилого дома или помещения для проживания. Решение о непригодности жилого дома (жилого
помещения) принимается исполнительным комитетом соответствующего районного, городского, районного в городе совета, в то время как перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться только по решению исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) совета народных депутатов.
Указанные нормы являются декларативными и в настоящее время не соответствуют уровню действующего законодательства, поскольку не учитывают положения о праве частной собственности на объекты недвижимого имущества.
Так, статья 150 ЖК Украины предусматривает право граждан, имеющих в частной собственности квартиру, распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие не запрещенные законом сделки. Такие же правила содержатся в статьях 319-320 Гражданского кодекса Украины и в Конституции Украины (статья 41).
В соответствии со статьей 30 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине», учет в соответствии с законом жилищного фонда, осуществление контроля за его использованием, учет нежилых помещений на соответствующей территории независимо от форм собственности, внесение предложений их владельцам относительно использования таких помещений для удовлетворения потребностей территориальной общины, являются вопросами местного значения и отнесены к ведению исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов (подпункты 5, 7, 10 пункта «б» статьи 30).
Вопросы перевода жилых домов (их частей), квартир и других помещений, предназначенных и пригодных для проживания в них, в состав нежилых и нежилых – в состав жилых будут урегулированы на законодательном уровне с принятием нового ЖК Украины и внесением изменений в большинство нормативно-правовых актов Украины.
Поскольку в настоящее время отсутствует законодательное регулирование в указанной сфере, существует определенное несоответствие между нормативно-правовыми актами в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и нормами жилищного законодательства, то единственным путем решения указанного вопроса является обращение в суд.
Подводя итоги, необходимо отметить, что препятствия, которые существуют у физических и юридических лиц относительно свободного осуществления своего гарантированного Конституцией Украины права собственности на недвижимое имущество в случае перевода жилых домов (их частей), квартир и других помещений, предназначенных и пригодных для проживания в них, в состав нежилых и нежилых – в состав жилых, возникают не по вине органов государственной регистрации прав, так как имеют место пробелы и противоречия в действующем законодательстве.