Проблема самовольного строительства является достаточно серьезной для оформления права собственности. Существуют дома, которые были возведены без привлечения архитекторов и получения соответствующей разрешительной документации. К этому можно добавить не меньшее число случаев, когда люди делали пристройки к своим частным домам, проводили перепланировки или возводили дополнительные хозяйственные строения, не узаконив изменения. Причин такого явления немало, но одна из главных – сложность оформления построек и их изменений. Разобраться в сложной ситуации поможет заместитель начальника отдела государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество регистрационной службы Главного управления юстиции в Донецкой области Владимир Никитин.
Какой самый распространенный способ узаконивания самовольного строения?
Возможность узаконивания самовольного строения предусмотрена законодательно. Судебный порядок узаконивания самовольного строительства, начиная с 1 января 2004 года (дата вступления в силу Гражданского кодекса Украины) получил достаточно широкое применение благодаря сравнительной простоте и приемлемым срокам. Согласно части третьей статьи 376 ГК Украины право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившем самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Стоит отметить, что согласно части пятой статьи 376 ГК Украины по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает прав других лиц. Таким образом, узаконивание самовольного строительства предусматривает обращение заинтересованного лица в суд с требованием признания права собственности на данный объект недвижимого имущества.
Что нужно учитывать гражданам при подаче иска в суд, связанного с узакониванием самовольно построенного объекта недвижимого имущества?
Иск о признании права собственности подается по месту нахождения объекта недвижимости:
• если истцом является физическое лицо, то иск подается в местный суд;
• если потенциальный владелец самовольного строительства – юридическое лицо, тогда следует обращаться в соответствующий Хозяйственный суд.
Очень важно при подготовке иска правильно определить ответчика. Надлежащим ответчиком в деле о самовольном строительстве является соответствующий местный совет или государственная администрация, то есть орган, в компетенцию которого входит решение вопросов, в частности, о распоряжении землями территориальных громад; выдаче градостроительных условий и ограничений застройки участка. Привлечение в качестве ответчика иных лиц может обернуться отказом в рассмотрении иска либо длительностью судебного процесса из-за необходимости замены ответчика.
Кстати, Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в делах о признании права собственности на объекты самовольного строительства склоняется к тому, что суды должны выяснять мнение органов, участвующих в приемке объектов в эксплуатацию. Поэтому желательно прилагать к иску документы, в которых изложена позиция таких органов (в частности, органов архитектуры, органов архитектурно-строительного контроля) о возможности узаконивания самовольно построенного объекта.
Необходимый результат судебного процесса – получение решения суда о признании права собственности на объект недвижимости.
Что следует делать после вступления решения суда о признании права собственности на «самострой» в законную силу?
После принятия решения суда о признании права собственности на конкретный объект недвижимости, его нужно ввести в эксплуатацию. В таком случае решение суда выступает правоустанавливающим документом в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», который удостоверяет право собственности на недвижимое имущество. А уже после введения в эксплуатацию проводится техническая инвентаризация «самостроя» и как следствие – государственная регистрация права собственности.
Очень многие граждане связывают узаконивание «самостроя» почему-то с определенной датой, а именно с 5 августа 1992 года. С чем это связано?
Статьей 18 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» определен перечень случаев, когда выдается свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, подтверждающее возникновение права собственности. Для проведения государственной регистрации прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в связи с приобретением права собственности на вновь построенные или реконструированные объекты недвижимого имущества заявитель предоставляет органу государственной регистрации прав документ, который в соответствии с требованиями законодательства свидетельствует о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Однако следует отметить, что согласно пункту 3.1 Порядка принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведение технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей документом, который подтверждает соответствие законченных строительством до 5 августа 1992 года индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, не подлежащих принятию в эксплуатацию, требованиям законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил, в частности для необходимости государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, является технический паспорт, составленный по результатам технической инвентаризации. Таким образом, декларацию о готовности объекта к эксплуатации предоставлять не нужно, но это касается исключительно перечисленных выше объектов недвижимости.
Могут ли привлечь к какой-либо ответственности за самовольное строительство?
За самовольное строительство законами Украины предусматривается не только административная, но и уголовная ответственность. Административная ответственность граждан за самовольное строительство установлена статьей 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее по тексту – КоАП) в виде штрафа.
Ответственность за несущественные нарушения установлена частью 1 статьи 96 КоАП, которая дает право налагать на граждан административные взыскания в виде штрафа от 10 до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан.
Необходимо отметить, что основания для уголовной ответственности возникают только в том случае, если в наличии имеются оба вышеуказанных основания: факт самовольного строительства и нанесение значительного ущерба законному владельцу или собственнику.
Скажите, какие новшества нас ожидают в ближайшем будущем в сфере регистрации права собственности на объекты недвижимого, а именно самовольно построенных объектов недвижимости?
С 12 февраля изменился сам порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений. Свое нормативное закрепление нашла процедура регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества построенные до 5 августа 1992 года, о которой мы говорили ранее. Также необязательна подача документа, подтверждающего право на земельный участок при реконструкции объекта недвижимости, если в плане объекта недвижимости не было изменений внешних геометрических размеров фундамента.