Кто только не обсуждает тему открытия рынка земли в Украине. Кажется, что для Украины – это самый главный вопрос и самый болезненный. Вокруг снятия моратория, столько споров и противоположных мнений..
Рядовому гражданину трудно разобраться: снятие моратория на продажу земель сельского хозяйственного назначения, это хорошо или плохо?
Недавно, была обнародована новая редакция 130 статьи ЗК Украины, в которой определены условия продажи и приобретения земель сельскохозяйственного назначения после открытия рынка земли:
Лица, которые могут стать владельцами таких земель является государство, территориальные общины, граждане Украины и юридические лица в соответствии с действующим законодательством Украины.
Определено лимит общей площади земли, которая может находиться в собственности одного субъекта или лиц, с ним связанные.
Один покупатель может обладать не более 0,5% всех сельскохозяйственных земель Украины, не более 8% земель области, но не более 35% земель территориальной общины.
Приоритет при продаже земельного участка предоставляется ее арендатору, если он готов заплатить нужную сумму.
Когда именно заработает рынок земли, спрогнозировать трудно. Известно лишь то, что затягивать этот вопрос Верховная Рада уже не сможет. Во-первых, этого требуют влиятельные структуры Запада. Еще весной прошлого года Европейский суд обязал Украину снять мораторий на продажу земли, поскольку это нарушает Конвенцию по правам человека. С аналогичным требованием выступает и МВФ, который продолжает быть нашим главным кредитором.
Во-вторых, конституционные ограничения на права собственности не могут длиться вечно. Учитывая это при последнем продлении моратория на продажу земли (который будет действовать до 2020 года) Верховная Рада решила обязать чиновников подготовить проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Речь идет о возможной продаже сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной, коммунальной и частной собственности (такие операции должны проводиться исключительно на конкурсной основе путем электронных торгов). Владелец, который продает землю, обязан сначала предложить ее своим арендаторам (они имеют преимущественное право на приобретение земли), а в случае отказа - другим пользователям. Обязательное условие для свободного оборота сельскохозяйственных земель - завершение их инвентаризации с одновременным внесением полученных данных в Государственный земельный кадастр. Но отсутствие у власти стратегического видения главных целей и задач возникает множество вопросов. Ведь сам по себе рынок земли не может быть самоцелью.
Земля в Украине дорожает из года в год. Это вызвано рядом причин: повышением размеров земельной ренты (вследствие роста индустрии отдыха и туризма), высоким спросом на сельскохозяйственную продукцию и медленным ростом урожаев. Также не надо забывать, что в результате процессов урбанизации значительная часть земель изъята из сельскохозяйственного оборота и передана под строительство небоскребов, дорог, «рукотворных» морей (вспомнить хотя бы о Киевском водохранилище, ради которого в советские времена уничтожили около полутора десятка окружающих сел). Эти и другие факторы указывают на то, что рынок земельных отношений будет развиваться, а вместе с ним - пользоваться повышенным спросом и сама оценка земли. После снятия моратория ожидается рост цен, как это наблюдалось в соседней Польше (где стоимость одного гектара иногда подпрыгивала до 10 000 евро). По мнению экспертов, стартовая цена за 1 га сельскохозяйственной земли в среднем составит $ 2 500 (около 70 000 гривен). По крайней мере так считает доктор экономических наук, заведующий отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики Ольга Ходаковская. По ее данным, свои земельные паи хотят продать около 10,4% владельцев. Если говорить языком цифр, то предложение на рынке земель составит 1,5-2,8 млн га сельхозугодий. В то же время для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, не превышающей $ 500 за 1 га. Еще 22,2% могут предложить землевладельцам вдвое больше - около $ 1000. Доля лиц, которые могут заплатить $ 2000, составляет лишь 10,7%. Указанные суммы свидетельствуют об очевидной попытке потенциальных покупателей и продавцов выдавать желаемое за действительное. Принцип «кто больше даст» может привести к тому, что значительная часть земли окажется в руках представителей иностранных структур (через подставных лиц), которые будут спекулировать земельными участками в Украине. Как это возможно реализовать на практике? Схема довольно проста: на первом этапе создается общество с ограниченной ответственностью «А» с последующим распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% - нерезидент, 1% - физическое лицо, гражданин Украины). На втором - создается ООО «Б» с новым распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% - ООО «А», 1% - физическое лицо, гражданин Украины). И именно это ООО («Б») уже не будет иметь признаков иностранного предприятия (о котором упоминается в Земельном кодексе), поскольку де-юре основано гражданином Украины и юридическим лицом Украины. Еще один вариант возможен при создании ООО «нужным» гражданином Украины, а после госрегистрации права собственности осуществляется выкуп долей в уставном капитале непосредственным заказчиком - иностранным субъектом. Впрочем, юристы могут назвать еще с десяток способов обойти ограничения на продажу земли нерезидентам, установленные Земельным кодексом. Это вызвано тем, что действующее законодательство не содержит существенного запрета на то, чтобы иностранные компании или граждане других государств выкупали доли в уставном капитале юридических лиц (имеющих в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения). Такой путь капитализирует аграрные отношения, но не способствует формированию реального владельца и хозяина земли.
Также, в законопроекте определены лимиты на площадь земельных участков, которыми может владеть один субъект и лица, приближенные к нему: не более 0,5% всех сельскохозяйственных земель Украины, не более 8% земель области, но не более 35% земель территориальной общины.
Проблема в том, что нет точной информации относительно общих площадей сельскохозяйственных земель в отдельных частях Украины - не была проведена инвентаризация. Отсутствие информации создает предпосылки для коррупции. Управление считает что нужно указать максимальную площадь земли непосредственно в гектарах и не для области, а для района. Кроме того, необходимо прописать алгоритм отчуждения участков, за счет которых был превышен лимит.
В тексте законопроекта упоминается лица, являющихся связанными с собственником земли. Согласно действующему законодательству, ими являются «юридические и / или физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности лиц, которых они представляют». Это понятие предлагают принимать в соответствии с понятийным аппаратом Налогового кодекса Украины (далее - НК Украины).
Проблема в том, что, согласно указанных норм, связанным лицом может быть и нерезидент Украины, а передача в собственность сельскохозяйственных земель таким людям запрещена.
Тут важно не допустить ситуации, когда почти вся земля будет находиться в собственности небольшой группы лиц. Чтобы это предотвратить, следует руководствоваться опытом государств Европы.
Изучив опыт других стран, которые ранее вводили подобные нормы я увидел, что некоторые из них столкнулись с серьезными проблемами, которые были связаны с массовой покупкой земли иностранцами. Ознакомление с этой информацией поможет не повторять ошибки.
Латвия
Ранее латвийский рынок земли не ограничивался законодательно. В результате в некоторых регионах большинство сельскохозяйственных земель принадлежали иностранным компаниям: норвежским, шведским, датским. Лишь 1560000 гектаров с 2300000 гектаров использовались для ведения сельскохозяйственной деятельности. Другие участки в большинстве случаев местные жители брали в аренду у иностранных компаний.
В 2017 году латвийское правительство решило ввести ограничения:
- запрет нерезидентам Латвии покупать землю, если они не находятся постоянно на территории страны;
- обязательное владение покупателем на латвийском языке;
- создание комиссии, которой потенциальный покупатель на государственном языке должен рассказать план использования земли и доказать, что участок будет использоваться для ведения сельскохозяйственной деятельности;
- приоритетное право на покупку - Земельного фонда, арендатора и местного самоуправления;
- максимальная площадь земли, которая может быть во владении у одного субъекта - 2000 гектаров. В дальнейшем связанные лица смогут владеть 4000 гектарами. Лимит может быть уменьшен, если местные власти считать, что это будет полезно с точки зрения развития;
- регулярные проверки характера использования земли.
Мадагаскар
Почти все островные земли перешли в собственность иностранных инвесторов. Результат: коренные жители острова, богатого на ресурсы, вынуждены жить в бедности из-за того, что не имеют доступа к собственной земле.
Швейцария
Свободно покупать сельскохозяйственную землю в стране разрешено лицам, имеющим вид на жительство в Швейцарии, являются гражданами государства Европейской ассоциации или Европейского союза. Чтобы получить участок в собственность, лицо должно иметь опыт или квалификацию, которая позволяет вести сельскохозяйственную деятельность. Единого лимита относительно максимальной площади нет: каждая провинция (кантон) устанавливает собственный максимальный показатель.
Минимальный срок аренды земли - 9 лет. Переквалифицировать земельный участок после покупки или взятия в аренду запрещено.
Германия
Договоры купли-продажи земельных участков, которые не соответствуют требованиям по минимальной площади, проверяются государственным органом. Учреждение может запретить продажу, если возникнет подозрение в спекулятивных действиях: например, установление слишком низкой стоимости. Перед проведением сделки орган проверяет, есть ли лица, имеющие приоритетное право на покупку недвижимого имущества.
США
На государственном уровне продаж-покупка земельных участков не запрещены, однако множество ограничений действуют на уровне штатов. Каждая сделка проверяется Министерством сельского хозяйства. В некоторых регионах покупать участки лицам, не занимаются фермерским деятельностью, запрещено. Максимальная площадь земли для каждого человека определяют на уровне штатов. Ограничения действуют в каждом регионе.
В некоторых регионах действует запрет на покупку земли юридическими лицами. Исключением являются корпорации, созданные фермерами и членами их семей.
Лица и предприниматели, купившие землю в некоторых штатах, имеют регулярно предоставлять отчет о доходах от земельного участка и развитие угодий.
Канада
В большинстве регионов существует запрет на покупку земли нерезидентами Канады. Более того, в некоторых провинциях участка запрещено покупать представителям других провинций.
Новая Зеландия
Покупать земельные участки до 2000 гектаров можно относительно свободно. При превышении этого показателя каждая сделка проверяется судом. Он оценивает ее с точки зрения возможности привлечения инвестиций, развития и последствий для окружающей среды.
Болгария
В Болгарии купить землю могут граждане страны, члены Европейского Союза, юридические и физические лица, которые находятся там более пяти лет (речь идет только о представителях тех стран, с которыми заключены международные соглашения). На землю свободная, лимиты земельной собственности отсутствуют. Такая же ситуация и в Эстонии, где иностранцы могут приобрести землю для фермерских целей и даже изменять его целевое назначение (через пять лет).
По моему мнению, такой ??важный для Украины вопрос, нельзя принимать быстро, не учитывая при этом, возможность наступления негативных последствий.
Надеюсь я помог вам разобраться, что это все за "каша и с чем ее едят".
Святой Барс